ВСТУПЛЕНИЕ ИЗ 2003 ГОДА. 

В первой половине 1990-х годов тема строительства системы регистрации прав на недвижимое имущество обсуждалась взахлеб. Россия выбирала свою национальную систему укрепления прав на недвижимое имущество. Мировой опыт предлагал выбор из двух вариантов: либо Актовая система, либо Титульная, то есть либо система регистрации актов с недвижимостью (сделок), либо система регистрации прав на недвижимое имущество. В целом в выборе сомневаться не приходилось — Россия традиционно, в том числе и в советский период, придерживается Континентальной правовой системы и в этом смысле имеет очень много общего именно с теми странами, в которых утвердилась Титульная система, причем в самом академическом ее варианте. Кроме того, выбор Титульной системы был завещан нам и нашими дореволюционными предками (тогда она называлась Ипотечной системой).

Знакомство с началами Титульной системы поражало логикой и рациональностью ее конструкции. Дело в том, что эта система представляет собой именно конструкцию, состоящую из различных блоков, которые слаженно работают как детали единого механизма. Механизм отличается тем, что он всегда является продуктом выдумки и целенаправленного изготовления. Каждая деталь должна отвечать строго заданным параметрам и занимать строго определенное место. Чуть не та характеристика детали — и механизм просто не работает, он уже не механизм, а груда бесполезных диковинок. Поэтому механизм нельзя получить путем эволюции из чего-то иного. Например, «вырастить» цветной телевизор из черно-белого, постоянно совершенствуя последний, невозможно — требуется придумать новую схему и целенаправленно собрать ее. Деталями традиционной Титульной системы, представляющими собой и институциональные образования, и правовые утверждения, и процедурные правила, и чисто технические детали, являются:

  • Реестр прав на недвижимое имущество;
  • Кадастр недвижимости;
  • Кадастровый номер, связывающий материалы реестра прав и кадастра недвижимости;
  • Возникновение права путем занесения записи о нем в реестре прав (регистрации) и бесповоротность зарегистрированного права добросовестного приобретателя;
  • Страховой компенсационный фонд;
  • Процедура первичной регистрации;
  • Публичная открытость сведений реестра и кадастра
  • При разработке проекта закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обнаружилось, что наше законодательство, не готово обеспечить строительство этого механизма требуемыми деталями. Проблемы возникли буквально во всех пунктах. В том числе и в вопросе о бесповоротности права собственности добросовестного приобретателя.

Однажды, где-то в 93-94 годах в Санкт-Петербурге во дворце графа Шувалова (Фонтанка, 21) состоялся семинар, посвященный этому проекту с участием его основных авторов. Естественно, остальные участники приступили к ним с претензией на то, что принцип бесповоротности права не предусмотрен, а, следовательно, государственная регистрация права никакой защиты права не обещает — зачем вообще тогда создавать эту систему? Авторы пожимали плечами и удивлялись — как это можно провозглашать бесповоротность права, пусть и зарегистрированного. Например, суд решит, что право принадлежит не тому, чье право зарегистрировано, а другому… Наконец прозвучал прямой вопрос — а если так, если регистрация не гарантирует права, зачем тогда собственнику его регистрировать, в чем его резон? На это прозвучал ответ — а как же, если он не зарегистрирует право на объект недвижимости, он не сможет его продать. То есть смысл государственной регистрации права разработчики закона о системе регистрации видели лишь в формальном ритуале, совершив который собственник получает возможность распорядиться своим правом! В принципе они с тем же успехом могли предусмотреть и любой другой ритуал — например, перелезть через свой дом без помощи альпинистского оборудования, или проглотить известную величину штукатурки с его фасада.

Но никого переубедить не удалось, тем более, что против бесповоротности стоял и Гражданский Кодекс (глава 20).

Наконец закон был принят. Что ожидалось от этого, то и пришлось наблюдать в массовых проявлениях — люди покупали квартиры, регистрировали право на них и затем лишались его, теряя деньги вложенные и в покупку, и в ремонт. Та же участь не миновала и коммерческую недвижимость, и даже крупные объекты весьма солидных лиц, например банков. На протяжении всего периода, начиная с момента принятия закона до самого последнего времени, не смолкали разговоры и в прессе и на профессиональных конференциях о том, что отсутствие защиты права добросовестного приобретателя представляет собой критически невозможный порок отечественной системы регулирования недвижимой сферы. Но законодатели помалкивали, удивляясь только — что это инвестиции в нашу страну не идут, а отечественный капитал бежит из страны, что это ипотека не работает и т.д. Наконец, несколько граждан, пострадавших в очередной раз обратились в Конституционный суд, и тот 21 апреля 2003 года вынес решение о том, что суды неправильно обижали добросовестных приобретателей, лишая их прав; но соответствующая статья Гражданского Кодекса (ст. 167, п.п. 1 и 2) все же правильная. Смысл это постановления понять можно лишь с трудом и то без гарантии, что правильно. В любом случае обнаруживается сложность, запутанность и неоднозначность нашего законодательства о добросовестном приобретателе, в которой разобраться может лишь толмач самый высшей квалификации. В качестве примера ясности и однозначности, которая позволяет любому гражданину при пользовании законом обойтись без услуг толмача, можно привести § 929 Гражданского Уложения Германии: «Вследствие отчуждения, произведенного посредством передачи права собственности на вещь во исполнение заключенного между сторонами соглашения о передаче, приобретатель становится собственником, даже если вещь не принадлежала отчуждателю, за исключением тех случаев, когда он в момент приобретения права собственности действовал недобросовестно»

Любопытно, что до революции в процессе разработки законодательства, при введении которого в России должна была установиться Вотчинная система — так называлась российская модель Титульной системы регистрации, шли горячие споры о принципе бесповоротности зарегистрированного права. Приводимое ниже исследование посвящено именно этому вопросу, и как видно из текста, автор отнюдь не был сторонником введения этого принципа, по крайней мере поспешно и безоглядно. Что ж, тем интересней его доводы и аргументация. Как всегда, дореволюционный источник поражает основательностью, богатой аргументацией, обилием примеров и фактов, не лишних и для нынешнего использования.

При всем том, что автор в целом оставался противником бесповоротности зарегистрированного права, он все же не закрывал глаза на несовершенства, вызываемые отсутствием этого принципа:

Но в общем нельзя не сознаться, что отсутствие прочности и твердости прав на недвижимое имущество составляет одну из слабых сторон нашего юридического быта, и что самая возможность отсуждения имения или признания закладной недействительною, как дамоклов меч висящая над каждым приобретателем и залогодержателем имения, весьма гибельно влияет на развитие у нас вотчинного оборота и кредита.

Данный текс представляет собой сканированный и отредактированный текс ксерокопии оригинала. Редакция заключалась лишь в приведении его к современной орфографии.

Знакомиться с данным текстом рекомендуется в паре с другим — «Мысли об устройстве ипотечного порядка в России» Цеймерн М.К. 1862.

Никонов Павел Николаевич,

архитектор, Санкт-Петербург,

2002-июль 2003

Скачать оригинал полностью: А. И. Лыкошин «Об отыскании недвижимых имений из чужого владения»1888 г.