Последние 20 лет шел интенсивный процесс образования земельных участков, не взирая на историческое межевание. Мало кто думал о том, что это не только имущество, но и вопросы планировки территории.

Аналитические материалы, необходимые для принятия решения о целесообразности подготовки проекта закона Санкт-Петербурга о внесении изменений и дополнений в Закон Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» в части сохранения планировочной структуры на территории исторического поселения «Город Санкт-Петербург»

При подготовке данной работы использованы следующие нормативные правовые акты:

  • Кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации»
  • Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
  • Постановление Правительства РФ от 26.04.2008 № 315 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации»
  • Приказ Министерства культуры Российской Федерации, Министерства регионального развития Российской Федерации от 29 июля 2010 г. № 418/339 «Об утверждении перечня исторических поселений»
  • Закон Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга»
  • Закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (далее также – Закон о ПЗЗ)
  • Закон Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга»

ОГЛАВЛЕНИЕ

I. ОЦЕНКА СТЕПЕНИ АКТУАЛЬНОСТИ ПРОБЛЕМЫ СОХРАНЕНИЯ ПЛАНИРОВОЧНОЙ СТРУКТУРЫ НА ТЕРРИТОРИИ ИСТОРИЧЕСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ «ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ»

1.1. В соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации, Министерства регионального развития Российской Федерации от 29 июля 2010 г. № 418/339 «Об утверждении перечня исторических поселений» Санкт-Петербург входит в перечень исторических поселений. Однако это обстоятельство еще не нашло своего отражения в законодательстве Санкт-Петербурга, посвященном охране культурного наследия. В целом предмет охраны исторического поселения описан в пункте 2 статьи 59 закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – ФЗ № 73, Закон об объектах культурного наследия), но согласно пункту 3 этой же статьи, предмет охраны исторического поселения утверждается уполномоченным органом государственной власти применительно к каждому историческому поселению. Таким образом, актуальной задачей развития законодательства Санкт-Петербурга о культурном наследии является установления границ исторического поселения Санкт-Петербург, а также описания предмета его охраны.

1.2. Согласно п. 2 ст. 59 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, предмет охраны исторического поселения включает в себя «планировочную структуру, включая ее элементы».

Понятие «элементы планировочной структуры» используется в Градостроительном кодексе РФ, однако определение этого понятия не дается. В п. 1 ст. 41 установлено, что «Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях… выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов)». Из этого следует, что к элементам планировочной структуры, как минимум, относятся кварталы и микрорайоны. То, что может рассматриваться как иные элементы, приоткрывается в результате совместного прочтения процитированного п.1 ст. 41 и п. 4.1. ст. 43 Градостроительного кодекса: статья 43 полностью посвящена проекту межевания. Ее пунктом 4.1. установлено: «в проекте межевания территорий, подготовленном применительно к территории исторического поселения, учитываются элементы планировочной структуры, обеспечение сохранности которых предусмотрено статьями 59 и 60 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ». Это указывает на то, что к планировочной структуре, которая имеется в виду в ст. 59 закона № 73-ФЗ, относятся и земельные участки, потому что именно они являются продуктом, который подготавливается в проекте межевания.

Итак, из этого обзора ясно, что под «планировочной структурой, включая ее элементы», в ст. 59 закона № 73-ФЗ понимаются:

— планировка территории города, составленная из исторически сложившихся границ кварталов, и, соответственно, улиц;

— планировка территории кварталов, составленная из исторических границ земельных участков.

А также, возможно, и иные элементы, формирующие планировочную структуру в качестве предмета охраны исторического поселения.

1.3. Постановлением Правительства РФ № 315 от 26.04.2008 «Об утверждении положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено, что особый режим использования земель и градостроительный регламент в границах зоны охраны устанавливаются с учетом требования о сохранении исторически сложившихся границ земельных участков, в том числе предусматривается ограничение их изменения при проведении землеустройства, а также разделения земельных участков. Это требование дополняет сказанное в п. 1.2.

1.4. Законом СПб № 820-7 от 19.01.2009 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон» установлены следующие элементы исторической планировочной структуры:

— Исторический планировочный каркас, который образуют набережные, проспекты, улицы, площади, переулки и проезды;

— Историческое межевание;

— Исторические зеленые насаждения;

— Исторические кладбища.

Кроме того, в тексте закона упоминаются и на графических материалах отображаются «линии застройки», которые, в соответствии с законом, подлежат охране.

При этом следует заметить, что сами по себе исторические зеленые насаждения и исторические кладбища планировочную структуру не образуют, а только поддерживают, и то — в определенном смысле. Исторический планировочный каркас – это тоже не столько сама структура, сколько результат ее анализа структуры как таковой в ее сложившемся виде, установление иерархии значимости между элементами планировочной структуры. Но российское законодательство все такие элементы рассматривает как предмет охраны.

Среди названных законом элементов планировочного каркаса, действительно образующего планировочную структуру, нет такого важного элемента, как оси исторически сложившейся улично-дорожной сети.

Так или иначе, первоочередное внимание в отношении структурообразующих элементов как предмета охраны исторического поселения должно быть направлено на деление территории города на улицы и кварталы и деление территорий кварталов на земельные участки.

В составе нижеприведенного анализа содержания действующих нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения в области охраны культурного наследия, а также практики градостроительного проектирования в Санкт-Петербурге на территориях, априори относящихся к историческом поселению, показано, что задача охраны планировочной структуры в петербургском законодательстве поставлена очень недостаточно, а практика ее решения практически отсутствует, и напротив, наличествует практика формирования такой планировки и межевания территории, которые существенно противоречат указанным требованиям охраны. Это делает решение проблемы охраны исторической планировочной структуры в Санкт-Петербурге в высшей степени актуальной.

II. АНАЛИЗ СОДЕРЖАНИЯ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ, РЕГУЛИРУЮЩИХ РАССМАТРИВАЕМЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ, А ТАКЖЕ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ

2.1 О ПЛАНИРОВКЕ УЛИЧНО-ДОРОЖНОЙ СЕТИ и ГРАНИЦ КВАРТАЛОВ

2.1.1 Анализ Исторических линий застройки

А). Степень покрытия территории исторической застройки

В законе СПб № 820-7 в качестве линий, обеспечивающих охрану планировочной структуры, неправомерно указаны некие «Исторические линии застройки». Их общее отображение на графическом приложении к закону показано на рисунке 1.

1

Рис. 1

Как видно на рисунке 1, эти линии ограждают, а, следовательно, и охраняют далеко не все элементы планировочной структуры. По необъяснимой причине они отсутствуют у Гостиного Двора и Аничкова дворца на Невском пр., на Дворцовой площади и набережной у Зимнего дворца, у Адмиралтейства и во многих других местах. Многие линии отображены прерывистой линией.

Эти Исторические линии застройки установлены в основном на территории исторического центра Санкт-Петербурга, а также вдоль Московского проспекта и проспекта Стачек – линиями, ограждающими только сами эти проспекты, и локальными массивами на основных территориях исторической застройки исторических пригородов: в Пушкине, Павловске, Петродворце, Ломоносове, Кронштадте. Отдельные линии установлены в Усть-Ижоре, Красном селе, несколько линий в Выборгском районе (Новороссийская улица у парка Лесотехнической академии, 3 улицы в Озерках, и несколько в районе Политехнического института) и вдоль проспекта Ленина в Зеленогорске.

Этот обзор показывает, что они далеко не достаточно покрывают территорию исторической застройки, очень фрагментарно касаются элементов планировочной структуры территорий реально сохранившейся исторической застройки.

Б). Степень адекватности Исторических линий застройки задачам обеспечения охраны планировочной структуры

1. По смысловой нагрузке, возложенной на линии, которыми должна охраняться планировочная структура, эта роль должна была быть возложена на Исторические красные линии. Можно предположить, что авторы зон охраны объектов культурного наследия, утвержденных законом Санкт-Петербурга № 820-7, под «Историческими линиями застройки» понимали как раз Исторические красные линии.

2. Более детальное знакомство с Историческими линями застройки вскрывает, что они неадекватны Историческим красным линиям.

Рис. 2

На рисунке 2 показан фрагмент Исторических линий застройки, наложенных на топографическую основу 1934 года. Это территория возле Князь-Владимирского собора. В промежутке где-то между 1948 и 1954 годами этот узел был перепланирован, в том числе со сносом исторического здания – серым пунктиром показана новая (современная) планировка, поддержанная и новой застройкой 1954-го года. «Историческими линиями застройки» отображена не историческая, а обновленная планировка этого узла. Среди Исторических линий застройки, отображенных в материалах зон охраны объектов культурного наследия Санкт-Петербурга имеются так называемые «утраченные» и «реконструированные» линии застройки.

Следовательно, на этом рисунке мы должны были бы видеть действительно Исторические линии застройки в качестве Утраченных или Реконструированных. Но новые линии планировки представлены как сохранившиеся исторические, что знаменует собой явную ошибку. Возможно, это не единственная подобная ошибка, которая может быть выявлена при более широком анализе.

3. Однако основная претензия к этим линиям как линиям, претендующим на отображение Исторических красных линий, состоит в том, что они содержат в себе такие планировочные характеристики, которые противоречат основным принципам установления красных линий, использовавшихся на протяжении всех трехсот градостроительного опыта Санкт-Петербурга. То есть принципиально неверно отражают исторические красные линии.

На рисунке 3 показан фрагмент «Исторической линии застройки» Английской набережной.

Рис. 3

Историческая красная линия сложилась к 1737 году. Во всяком случае, многие здания, сегодня оформляющие фасад набережной, были построены к этому году, когда они оказались изображены на плане Петрова. На проектном чертеже планировки территории между Невой и Фонтанкой 1781 года она показана уже как была – без изменений. Следуя вдоль линии берега, она представляла собой прямую линию, слегка надломленную у дома № 62. По ней и произведена застройка набережной. Однако Историческая линия застройки, призванная, как надо было бы думать, ее воспроизвести в законе СПб № 820-7, изображена с выступами у домов №№ 42 и 44, которых не было и не могло быть на Исторической красной линии, установленной в соответствии с принципами установления красных линий. В действительности же, фасад дома № 44 не выступает, а поставлен ровно по общей линии застройки. Из фасада этого дома выступает портик, включающий ряд колонн, поставленных на стилобат высотой с первый этаж. Следует признать, что этот портик шириной в целый фасад дома, но его выступ из фасада за красную линию в принципе допускался правилами выступов за красную линию в период застройки. Выступ дома № 42 по отношению к домам № 40 и 38 объясняется тем, что примыкающая к дому № 42 части фасада дома № 40 и вслед за ним – дома № 38 построены с небольшим отступом вглубь участка, а на красную линию выходят центральные части фасадов этих зданий. Это тоже было вполне допустимо, в соответствии с правилами застройки по красной линии. Таким образом, дома №44, 42, 40 и 38 одинаково поставлены в ряд по одной и той же линии, но с теми выступами и отступами по отношению к ней, которые допускались правилами.

Данный пример является иллюстрацией множества случаев, повторенных в элементах под общим названием «Исторические линии застройки», отображенных в материалах закона СПб № 820-7. Начертания этих линий принципиально неверно отражают исторические красные линии и противоречат историческому градостроительному принципу формирования геометрических характеристик планировки улиц Санкт-Петербурга.

Таким образом, «Исторические линии застройки», утвержденные в составе закона СПб № 820-7 в качестве инструмента охраны культурного наследия Санкт-Петербурга, служат не охране принципов градостроительного проектирования в качестве его наследия, а их искажению.

4. Если предположить, что авторы закона СПб № 820-7 и не ставили перед собой задачи создать с помощью Исторических линий застройки образ исторических красных линий, то остается думать, что они хотели закрепить ими именно линии сложившейся застройки. Однако анализ, продемонстрированный ниже, заставляет отказаться и от этого предположения.

5. Следующая, также важная, претензия к материалам данных об Исторических линиях застройки, состоит в том, что эти линии, включенные в геоинформационный слой официальной учетной системы объектов культурного наследия и градостроительных данных, не соответствуют критериям точности для того, чтобы претендовать на то, чтобы стать юридически значимой градостроительной данностью.

Рис. 4

На рисунке 4 (фрагмент того же квартала на Английской набережной) показаны границы земельных участков (линии зеленого цвета), учтенных в кадастре недвижимости и отражающие местоположение фасадов, линии которых с точностью кадастровой съемки, показывают реальные линии застройки. Историческая линия застройки отступает от нее в сторону улицы примерно на 1 метр. Этот пример демонстрирует несовпадение этих Исторических линий застройки с реальными линиями застройки, которое наблюдается буквально во всех случаях на всей территории, в отношении которой законом Санкт-Петербурга № 820-7 установлены эти линии.

6. Авторы этих линий провели их по растровой топоснове масштаба 1:2000, выказав пренебрежение также и к точности соответствия топографии этого масштаба. На рисунке 4 видно, что с линиями топографической топосновы эти линии совпадают лишь фрагментарно.

В результате, в составе информационных данных обеспечения градостроительной деятельности эти сведения представлены информационными элементами, не соответствующими техническим требованиям точности для их практического использования с целью регулирования градостроительной деятельности.

Учитывая сказанное, необходима серьезная ревизия концепции и смысла понятия «Исторические линии застройки» и последующая коррекция этих линий с использованием более точной техники исполнения.

2.1.2 Оценка соответствия официальных градостроительных данных Историческим линиям застройки

А). Очень важным является демонстрация того, как эти Исторические линии застройки соотносятся с красными линиями, учтенными в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД КГА СПб).

Рис. 5

На рисунке 5 показана красная линия того же квартала на Английской набережной, в том виде, как она сейчас учтена в ИСОГД. На этот рисунок даже нет необходимости накладывать Историческую линию застройки – по гуляющей изрезанности этой линии видно, что она не имеет никакого отношения к начертанию Исторической линии застройки и не демонстрирует никакой попытки ей соответствовать. Официально установленные современные красные линии, никаким образом и ни в какой степени не соответствуют Историческим линиям застройки, утвержденным в составе закона СПб № 820-7 в качестве предметов охраны.

Это несоответствие наблюдается тотально.

Б). При подготовке документации по планировке территории, ни КГА, ни КГИОП не выдвигают никаких требований по учету Исторических линий застройки формирования красных линий в соответствии с законом СПб № 820-7. В лучшем случае, в задании на проектировании указывается на наличие этих линий и требование вести проектирование с их учетом. Однако в чем должен состоять этот учет ни из чего не следует – ни из требований задания на проектирования, ни из всего российского законодательства.

В случае, если КГИОП оказывается привлеченным к проверке подготовленной документации по планировке территории, то проверяет лишь правильность отображения этих линий, как и других данных об объектах культурного наследия, в проектных материалах, и удостоверившись, что они отображены правильно, выдает положительное заключение – без какой-либо оценки собственно проектных решений.

КГА также не выдвигает требований по форме, характеру или смыслу учета этих данных в проекте, в том числе, по приведению существующих, недавно установленных красных линий в соответствие с этими Историческими линиями застройки. Тем более, ни КГИОП, ни КГА не ставят задачу выявления Исторических красных линий и приведения в соответствие им существующих красных линий, как и вообще в целом задачи обеспечения сохранения планировочной структуры как объекта охраны культурного наследия.

Обычно в составе проектов планировки разработчики проекта повторяют те красные линии, которые были установлены до них, слепо воспроизводя все их дефекты, описанные в п. «Г» настоящего раздела. Однако в случае подготовки проекта планировки в отношении территории, на которой до того красные линии установлены не были, проектировщики устанавливают красные линии, которые также характеризуются подобными дефектами и даже демонстрируют еще более одиозные образцы их. В Приложение 1 к настоящему тексту дан подробный анализ утвержденной в декабре 2009 года документации по планировке территории, ограниченной улицами Пестеля, Гагаринской, Чайковского и Моховой. На момент проектирования этот квартал не был ограничен установленной ранее красной линией. Причиной некоторой части дефектов запроектированной разработчиками проекта красной линии являлись дефекты ранее установленных границ земельных участков – обведенные этими границами приямки и ступени перед входами и подобное – авторы проекта просто провели красную линию по этим границам. Но помимо этих разработчики проекта создали и свои, исключительно авторские дефекты красной линии.

Рис. 6

На рисунке 6 отражен фрагмент красной линии, установленный документацией по планировке территории вдоль улицы Гагаринская. Примечателен этот пример тем, что красная линия, следуя вдоль застройки квартала с юга на север, дойдя до дома № 16 нежданно отскакивает от линии застройки на территорию улицы на 1,64 м. Этот «отскок» буквально ничем не спровоцирован – линия фасада дома 16 продолжает линию фасада дома № 20. Линия ограды детского сада, размещенного в доме № 18, на несколько сантиметров заглублена – отображение на топографическом плане масштаба 1:2000 этого положения вещей абсолютно корректно, что проверено натурным обследованием.

Помимо этого, красная линия характеризуется и другими подобными и столь же необъяснимыми «скачками» в сторону.

В). В нарушение порядка, установленного Градостроительным кодексом, требующим установления красных линий в соответствии с проектом планировки, в Санкт-Петербурге имеет место практика установления красных линий, не обоснованных никакой документацией по планировке. Насколько эта практика широко распространена, судить невозможно, поскольку в атрибутах красных линий, учтенных в соответствующих информационных слоях ИСОГД, в качестве градостроительной документации, на основании которой установлена линия, чаще всего упомянут какой-нибудь разбивочный чертеж, утвержденный Председателем КГА. Даже если этот чертеж является частью проекта планировки, не он все же является тем представителем документации по планировке территории, которая может служить основанием для установления красной линии. Впрочем, если на общую картину красных линий, учтенных в ИСОГД наложить сведения об утвержденной документации по планировке территории, то не трудно обнаружить, что для значительной части территорий исторической застройки, на которой установлены Современные красные линии, никакой утвержденной документации, которая хотя бы теоретически могла бы обосновать эти линии, нет. То есть, это линии, установленные вне какой-либо работы по планировке территории, что называется по «месту».

Соотнесение Существующих красных линий, установленных указанным выше порядком, и земельных участков, поставленных на кадастровый учет, также дает основания для определенных выводов.

Рис. 7

На рисунке 7 представлены 3 фрагмента совмещения красной линии Английской набережной, официально учтенной в ИСОГД, и границ земельных участков, также официально учтенных в кадастре недвижимости. Соответствие одних другим является условно-приблизительным, хотя весь свод законодательства о градостроительстве и кадастровом учете недвижимости строго требует, чтобы совпадение между этим элементами было не просто полным, а абсолютным.

Эти изображения свидетельствуют: процесс формирования границ земельных участков проходил автономно от учета красной линии. Таким отношением к красной линии характеризуются все земельные участки, расположенные в этом квартале. Т.е. все эти земельные участки выступают как свидетельства нарушения законодательства.

Судя по информации, которой снабжена красная линия в геоинформационной системе, она установлена на основании разбивочного чертежа, выполненного 16.11.2004 года. Из 11-ти земельных участков, выходящих на эту красную линию, два учтены за несколько месяцев до этой даты. Остальные позже. Такая же картина наблюдается практически по всей территории исторической застройки, а также и на других территориях.

Иными словами, приходится наблюдать, что в принципе отсутствует практика контроля за соответствием границ земельных участков, отображенных в системе государственного кадастрового учета красным линиям. При решении задачи сохранения планировочной структуры в качестве предмета охраны исторического поселения отсутствие такой практики неизбежно обернется непреодолимым препятствием.

Из этого наблюдения вытекают задача гармонизации деятельности по формированию и кадастровом учету земельных участков и градостроительной деятельности по формированию общей планировочной структуры территории города, и задача массового приведения границ земельных участков и красных линий в соответствие друг другу. Точнее, границ земельных участков в соответствие красным линиям. Но те, в свою очередь, перед этим должны быть исправлены, о чем сказано ниже.

Г). Все красные линии на территории Центрального, Адмиралтейского, Василеостровского и Петроградского районов, которые в геоинформационной системе содержат сведения об основаниях установления (а это примерно 2/3 всех учтенных в этих районах красных линий), были установлены после 2000 года. На это время приходится резкое изменение в требованиях к начертанию красных линий. Вся предыдущая, 300-летняя, культура красных линий оказалась отвергнута и не заменена ничем сколько-нибудь определенным. Исчезли требования геометрической чистоты красной линии. Особенно сильно это проявило себя именно в районах исторической застройки. Красные линии устанавливаются как линии, которые просто «безвольно» следуют вдоль линии стены здания, огибая все ее неровности в обе стороны, а также различные пристройки – как исторические, так и вновь появившиеся.

Рис. 8

На рисунке 8 показана красная линия, установленная Актом от 11.05.2005 г. Она огибает ступени, ведущие ко входу в помещение в бельэтаже, который был прорублен на месте окна, и приямки, ведущие в подвальные помещения, где был организован магазин. Все эти преобразования с освоением бельэтажа и подвала были осуществлены недавно, и, вероятно, этим процесс освоения или обновления уже освоенных помещений с устройством входом в них с улицы не завершится. Следовательно, эта красная линия носит принципиально временный характер, и принципиально возможны ее изменения вслед за строительством еще где-нибудь вдоль фасада новой лестницы или приямка, или чего-либо подобного, или ликвидации этих лестниц и приямков, т.е. в любой момент в силу текущих событий. Однако такая «подвижность» красных линий противоречит исходному смыслу понятия «Красная линия», с которым этот инструмент градостроительного регулирования используется в России 300 лет. Кроме этого, такая ее неустойчивость во времени и смысл, вкладываемый в нее (точнее, удаление из нее смысла), делают ее совершенно непригодным средством для требуемой законом охраны планировочных структур исторического поселения – в соображениях, на основании которых сегодня формируются начертания красных линий, нет ничего из тех принципов, на основании которых устанавливались красные линии, с помощью которых построен тот исторический город Санкт-Петербург, планировочную структуру которого закон сделал предметом охраны.

2.1.3 О выступах за красную линию

Следует сказать, что при формировании границ земельных участков, как это можно видеть на рисунке 7, в состав земельных участков включены выступы из фасадов зданий, как то: архитектурные детали, крыльца, эркеры, ризалиты и прочее. Данная практика возникла на почве недоразвитого законодательства в области Правил землепользования и застройки, в части правил строительства фасадов зданий вдоль красной линии.

Статьей 7 Части II Правил землепользования и застройки, утвержденных законом Санкт-Петербурга № 29-10 от 16.02.2009, установлены максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений и сооружений. Сразу следует сказать, что допущение выступов за красную линию автоматически означает и допущение возможности выступа частью здания за границу земельного участка, примыкающую к красной линии. Но в указанной статье возможность выступа за красную линию установлена лишь в отношении балконов, эркеров и козырьков, т.е. элементов, расположенных выше уровня земли, при этом не ниже 3,5 метра. О ступенях, приямках, пилястрах и многом прочем не сказано ничего.

В то же время, в строительном законодательстве городов Российской империи имелись положения о выступах за красную линию частей зданий.

Эти нормы устанавливались Обязательными постановлениями по строительной части городской Думы каждого города. Полнее всего они представлены в сборнике постановлений Московской городской Думы:

— Воспрещается улицы и тротуары застраивать лестницами, террасами, крыльцами и другими подобного рода выступами.

— Устройство перед входами с улиц каких-либо входящих или нисходящих ступеней, площадок и пандусов, выступающих за пределы красной линии, воспрещается.

— Выступающие за красные линии ступени, площадки и пандусы перед входами с улиц, устроенные до 7 июня 1889 года, подлежат уничтожению к 1 января 1909 года, если только такое уничтожение не вызовет необходимости капитальной перестройки прилегающей части здания для сохранения существующего доступа в оное; во всяком случае означенные сооружения, имеющие в ширину свыше 8-ми вершков, должны быть уменьшены до указанного размера. Выступающие за пределы красной линии ступени, площадки и пандусы перед входами с улиц, устроенные с 7 июня 1889 года по день вступления в силу правил ст. 30, подлежат безусловному уничтожению, кроме тех случаев, когда при ширине тротуара не менее 1 сажени перед входною дверью с улицы существует лишь одна восходящая или нисходящая ступень шириною не более 8 вершков. Все названного рода сооружения, выступающие за пределы красной линии, подлежат уничтожению при капитальной перестройке здания.

До переустройства сходы должны быть ограждены металлическими перилами, высотою не менее 1 аршина и 6-ти вершков.

— Колонны, пилястры, столбы и тому подобные архитектурные украшения, коробки для света у подвальных окон, а также защитительные приборы и решетки у тех окон, при тротуаре шириною не менее 1 сажени, могут выступать за линию строений на 8 вершков; при ширине же тротуара менее 8-ми саженей, выступы эти не могут быть более 2 вершков.

— Балконы, фонари и тому подобные выступы в этажах должны быть на высоте не менее 4 аршин и выступать за линию самого здания не более 2-х аршин.

— Выступающие из наружной линии дома оконные решетки в нижних этажах, расположенные от поверхности тротуара менее 3-х аршин, не допускаются.

— Глухих тамбуров, выступающих на тротуар, устраивать перед входными дверями с улицы не дозволяется.

— Дозволяется устраивать зонты перед подъездами с улицы. Если они будут устроены на столбах, то сии последние должны быть поставлены в подзоре тротуара. У каменных домов зонты должны быть металлические.

— Устройство боковых стенок у зонтов не дозволяется.

Эти и подобные нормы, действовавшие на момент строительства объектов исторической застройки на территории исторического поселения, а также зон охраны объектов культурного наследия, должны быть интегрированы в действующее законодательство в качестве средства сохранения планировочной структуры, включая ее элементы как предмета охраны исторического поселения и охранных зон (на территориях, на которые не распространяется статус исторического поселения).

Установив допустимость нормированных выступов за красную линию отдельными частями здания, так же как и отступа строением от красной линии вглубь участка, следует вернуться к практике установления геометрически правильных красных линий, а также границ земельных участков, примыкающих к этим красным линиям.

Однако следует обратить внимание на то, что эти постановления со временем менялись, и их задача состояла в регулировании современного им градостроительного процесса. Поэтому для интеграции этих норм в современное законодательство с новой для них целью – сохранения планировочной структуры как предмета охраны исторического поселения — необходима, видимо, мобилизация норм в этой области разного времени и выработка на их основе универсальных норм, рассчитанных на применение в отношении всей исторической застройки или дифференцированных по районам, различающимся историческими периодами застройки.

При этом, к имеющимся выступам частей исторических зданий за красную линию следует относиться как к разрешенным во всех случаях, даже если они не соответствуют требованиям, которые действовали в период их строительства. Однако это правило не должно применяться к частям, которые представляют собой пристройки, произведенные после 1917 года.

2.1.4. Предложения по установлению красных линий на территории, на которую распространяется требование сохранения планировочной структуры, включая ее элементы как предмета охраны исторического поселения и охранных зон (на территориях, на которые не распространяется статус исторического поселения)

1. Следует отказаться от практики устанавливать новые (современные) красные линии элементов планировочной структуры, созданных и застроенных в свое время в соответствии с документацией по планировке территории. Нет никакой практической необходимости обновлять Исторические красные линии (заменять их современными) на территориях, где никакая перепланировка не предполагается, в то время как сохранение Исторических красных линий, пусть и в форме виртуальных данных, отображаемых в информационных системах учета, является формой сохранения планировочной структуры как объекта культурного наследия. А в случаях, когда возникает задача нового строительства на свободном участке такой территории, в качестве регулятора застройки должна быть использована именно историческая красная линия, а не та, которая возникла под влиянием пристроенных крылец или приямков, как в случае, описанном в пункте «Г» части 2.1.2 настоящего раздела.

2. В отношении элементов планировки территории следует признать действующей — по крайней мере, хотя бы в части планировки — ту документацию по планировке, в соответствии с которой были созданы эти элементы. Это касается всей документации, в соответствии с которой возникла существующая планировочная структура территории, в том числе, и документации XVIII века.

В качестве красных линий, действующих на территории исторического поселения, следует признать Исторические красные линии – те красные линии, посредством которых были выражены решения по планировке территории, которые реализованы и материализованы в существующей на данный момент планировке и застройке. Исключением из этого правила могут быть те случаи, когда недавняя перепланировка территории признана диссонирующим элементом планировки.

3. Каждая красная линия (или ее отрезок) должна быть атрибутирована – в отношении нее должна быть установлена градостроительная или иная документация, в соответствии с которой эта линия получила свое воплощение, сохранившееся до сего дня в натуре.

4. Установление Исторических красных линий в виде соответствующих данных Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности следует осуществлять не путем установления их как новых объектов, подобно тому, как они устанавливаются для вновь осваиваемой территории или территории планировочных преобразований, а как восстановление сведений о де-факто существующих красных линиях.

Деятельность по их восстановлению должна осуществляться на основе сохранившихся материалов исторической документации по планировке территории, подобно той, что представлена на рисунке 8.

Рис. 9

Рисунок 9 демонстрирует один из проектных планов 1781 года, в соответствии с которым осуществлена планировка территории между Невой и Фонтанкой. Множество улиц, которые можно видеть на нем, существуют и сегодня. Следовательно, этот план и есть тот документ по планировке территории, в соответствии с которым были установлены действующие сегодня красные линии.

Однако есть и более поздние Проектные планы, в соответствии с которыми появились улицы, которые мы не находим на этом плане.

Были также и планы Урегулирования улиц. Некоторые улицы, появившиеся в соответствии с этим планом, или даже ранее его, по планам Урегулирования улиц были изменены (например, расширены, спрямлены) и получили свою нынешнюю планировку.

Это и есть та документация по планировке территории, которую следует выявить и в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса признать в качестве правового документа, действующего в части обоснования существующих красных линий на территориях охраняемой планировочной структуры, являющийся предметом охраны исторического поселения «Город Санкт-Петербург».

Красные линии улицы, возникшей и обретшей свою нынешнюю планировку в соответствии с определенным проектным планом, должны быть атрибутированы как красные линии, созданные в соответствии с этим планом. Красные линии улиц или их отдельные фрагменты, планировочные характеристики которых были созданы в соответствии с последующими планами, в том числе, другими планами урегулирования улиц, должны быть атрибутированы как красные линии, созданные в соответствии с той последующей документацией.

5. Разумеется, данный и все подобные исторические планы не соответствуют техническим требованиям, позволяющим «снять» с них всю информацию об Исторических красных линиях, требуемую для учета их в качестве актуальных градостроительных данных. Материал, на котором они изготовлены, со временем покоробился; нет никаких оснований считать, что проектный чертеж, даже если он был выполнен в высшей степени точно, был с такой же точности реализован; и в любом случае, даже при идеальной сохранности чертежа и реализации того, что на нем отображено, с него невозможно снять координаты поворотных точек красной линии с требуемой точностью. Этого и не требуется. Эти материалы, в первую очередь, важны в качестве юридических оснований возникновения красных линий, так же, как современные проекты планировки, в соответствии Градостроительным кодексом служат основанием возникновения современных красных линий.

Кроме того, они в достаточной мере отображают принцип построения каждой линии, ее главную геометрическую идею.

6. В качестве создания фонда базовых данных обеспечения градостроительной деятельности предлагается провести комплекс исследовательских работ и издать в качестве официальных справочных материалов Сборник проектных планов, в соответствии с которыми возникла планировка различных частей исторического поселения на территории Санкт-Петербурга. Этот Сборник должен использоваться при подготовке сведений о красных линиях на территориях исторической застройки, в том числе для атрибутирования их для учета в официальной системе учета данных. Поэтому и сам он должен быть официальным изданием.

7. В обязательный состав историко-культурной экспертизы, других историко-культурных и историко-градостроительных исследований, а также историко-культурного опорного плана должны быть введены материалы, посвященные истории возникновения элементов планировочной структуры, с заключением о происхождении каждого существующего элемента планировочной структуры, целью уточнения данных, которыми атрибутируются красные линии.

8. Предложения по общему порядку восстановления Исторической красной линии на основании материалов, упомянутых в п. 4:

а). Уяснение и формализация на основании материалов, названных в п. 7, главной геометрической идеи красной линии – чаще всего, она состоит в том, что красная линия представляет собой прямую линию от начала до конца улицы, которая определяет единую направляющую, вдоль которой выстроены фасады примыкающей застройки во всех кварталах, примыкающих к улице. В этом случае улица на всем своем протяжении представляет собой коридор одинаковой ширины. Но есть улицы и с переменной шириной. Есть улицы с локальным уширением, как, например, перед Гостиным Двором на Невском проспекте и т.д.

Красная линия может представлять собой и ломаную линию – например, когда улица следует вдоль естественной или частично (но не до полной прямизны) урегулированной линии берега.

б). Исследуя реальную застройку, отображенную с помощью достаточно точной топографической съемки, следует методом исторической реконструкции восстановить Историческую красную линию в соответствии с ее геометрической идеей (согласно пп. а) в качестве наиболее вероятного варианта той красной линии, которая была вынесена в натуру с целью реализации документации по планировке территории в момент создания этой планировки.

в). В качестве примера приводится построение красной линии вдоль Английской набережной. На рисунке 8 красная линия Английской набережной представлена слегка надломленной прямой линией. Это и составляет геометрическую идею этой линии.

Рабочей версией о местоположении Исторической красной линии является обобщенная линия, вдоль которой выстроены фасады зданий. Достаточно точное местоположение фасадов можно установить по отдельным линиям границ земельных участков, выходящих на красную линию, прошедших межевание – при межевании осуществляется съемка границ земельного участка с высокой точностью. Поскольку в период застройки территории Санкт-Петербурга до 1917-го года действовало правило «единой фасады», основная часть лицевых зданий застройки строилась строго по красной линии. Существовал порядок, по которому застройщик был обязан после завершения строительства фундамента вызвать строительного полицейского, который удостоверял, что обрез фундамента не выступает за красную линию. Только после этого он мог продолжить строительство. Имели место случаи и строительства с отступом от красной линии вглубь квартала. Однако такие случаи единичны, и они не могут явиться причиной затруднений для реконструкции истинного положения исторической красной линии.

Как уже сказано, на красную линию Английской набережной выходят 11 земельных участков. Все эти участки прошли межевание, а это означает, что их границы установлены с точностью, предъявляемой к кадастровой съемке, дающей такую точность, которая достаточна с точки зрения требований к кадастровому учету земельных участков. Красная линия должна быть установлена с такой же точностью, так как красная линия и границы земельных участков должны совпадать.

Итак, историческая красная линия Английской набережной представляет собой слегка надломленную прямую. Это означает, что красная линия состоит из 2-х отрезков прямых, которые обобщают линии фасадов. Построение этих линий показывает, что они пересекаются у дома № 62 – это и есть точка перелома.

Рис.10

Рис. 10.1

Рисунок 10 демонстрирует, какой должна быть восстановленная Историческая красная линия.

Рисунки 10.1 демонстрируют увеличенные фрагменты рисунка 10, показывая, что восстановленная Историческая красная линия вполне правильно «ложится» на натуру.

2.1.5. Предложения по установлению иных элементов предмета охраны исторического поселения Санкт-Петербурга, направленных на сохранение планировочной структуры, включая ее элементы

1. Следует рассмотреть вопрос о потребности включения в состав элементов, с помощью которых формируется охраняемая планировочная структура, в свою очередь также подлежащие охране, такого элемента как Оси улиц и дорог, как элементов, которым, наряду с красными линиями, традиционно описывается геометрия планировочных характеристик улицы. Именно посредством построения оси обеспечивается ориентация улицы или дороги на высотные доминанты (шпили Адмиралтейства и Петропавловского собора), или соосность улиц между собой (Владимирского и Литейного проспектов), или прямизна улицы на всем ее протяжении не смотря на локальные «игры» ее красных линий (Загородный проспект).

Но, главное, многие из улиц и Магистральных дорог (пр. Народного Ополчения и многие другие) в качестве элементов Исторического планировочного каркаса, в качестве предмета охраны имеют лишь историческую ось и ничего более – при необходимости реконструкции с расширением нет никаких оснований настаивать на том, чтобы в качестве предмета охраны рассматривать их красные линии.

2. Следует рассмотреть вопрос о потребности включения в состав этих элементов и существующие линии застройки фасадов, выходящих на улицы. То, что Исторические линии застройки, отображенные в законе СПб № 820-7, не соответствуют линиям застройки, сохранившимся в натуре, указано в п. 4 части Б раздела 2.1.1. Тем не менее, зафиксированные заранее линии застройки исторических зданий могут найти свое применение в практике сохранения планировочной структуры, как линии, отражающие местоположение частей здания относительно Исторической красной линии. В отличие от линий кадастрового учета строений, которые также отражают существующие линии застройки, эти линии должны отражать только исторические линии застройки, исключая поздние пристройки, такие как названные в части «Г» раздела 2.1.1, но, может быть, отражая также и линии застройки утраченных после 1917 года исторических частей зданий.

2.2 О ПРОБЛЕМЕ СОХРАНЕНИЯ ИСТОРИЧЕСКИ СЛОЖИВШИХСЯ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2.2.1 Анализ Границ исторического межевания

А). Степень покрытия территории исторической застройки охраняемыми границами исторического межевания

На рисунке 11 показаны границы исторических земельных участков, которые, согласно закону СПб № 820-7, подлежат охране. Все они расположены в пределах центральных районов Санкт-Петербурга. За пределами этих районов охрана границ исторического межевания законом не предусмотрена.

Между текстом закона и графическим приложением к нему есть противоречие. В законе перечислены номера кадастровых кварталов, в которых сохраняется историческое межевание. А в графическом приложении отображены земельные участки, границы которых предлагается сохранить. Во многих кварталах они представляют собой не все исторические земельные участки, а лишь часть земельных участков, часто – малую часть.

Кроме того, видимо, вследствие технической ошибки, в тексте указаны и такие кварталы, которые, согласно графическому приложению, не содержат земельных участков с охраняемыми границами.

В связи со всем этим, возникают недоумения:

— по какому принципу выбраны те исторические земельные участки, границы которых закон обязывает сохранять? Анализ показывает, что в пределах одного и того же квартала имеются и иные исторические земельные участки с той же степенью сохранности.

— по какому принципу выбраны кадастровые кварталы, в которых законом предписывается сохранять границы исторического межевания? Анализ показывает, что эти кварталы граничат с другими кварталами исторической застройки, в которых также имеются сохранившиеся исторические земельные участки, и историко-культурная ценность застройки и планировки этих других кварталов ничем не уступает застройке и планировке кварталов исторического межевания.

Рис.11

А между тем, Постановление Правительства РФ № 315 от 26.04.2008 устанавливает требование сохранения не отдельных, а всех исторически сложившихся границ земельных участков, расположенных на территории зон охраны объектов культурного наследия.

Закон РФ № 73-ФЗ в статьях 59 и 60 устанавливает требование сохранения «планировочной структуры, включая ее элементы» всей территории исторического поселения, а не отдельно выделенных ее частей.

Б). Степень адекватности Исторического межевания задачам обеспечения охраны планировочной структуры

1. Анализ границ исторического межевания, которые в качестве информационных объектов учтены в информационной системе КГИОП в качестве официальных данных, отображенных в графическом приложении к закону СПб № 820-7, показывает, что среди них встречаются линии границ, недостоверно отображающие исторические границы. Пример такой ошибки приведен на рисунке 12.

Рис. 11

На рисунке 11 отображены исторические земельные участки Ул. Гагаринская, 26 – ул. Моховая, 13. Синими линиями показаны границы исторического межевания такими, какими они отображены в законе № 820-7. Красными линиями – границы исторического межевания, какими они являются в действительности. Эта и подобные ошибки, по всей видимости, являются следствием массированной работы над границами исторических земельных участков, которые надо было выполнить в короткий срок – поэтому авторы пользовались сведениями о застройке в том виде, в каком они отображены на топографической основе масштаба 1: 2000, и выносили свое суждение о том, где, наиболее вероятно, проходила граница исторического домовладения на основе своего знания об общих принципах исторического межевания и застройки домовладений, а также на основе своего опыта и интуиции.

2. Все же для правильного выполнения такой работы следовало бы привлечь архивные материалы по домовладениям, в которых недвусмысленно показаны границы земельных участков, какими они были до 1917 года. Например, такими материалами являются материалы Центрального государственного архива Санкт-Петербурга, находящегося на улице Псковской, д.18.

Образец такого материала представлен на рисунке 13.

Следует обратить внимание на то, что очень большая доля территорий исторической застройки до сих пор сохраняет в натуре границы таких домовладений, на то, что материалы технической инвентаризации советского периода и после него до 2004 года представляли членение территории на земельные участки на территории исторической застройки, повторяя в целом границы исторического межевания.

Рис. 13

3. Возвращаясь к примеру Английской набережной, можно проиллюстрировать ошибочное представление о принципах формирования границ исторического межевания, отраженное в материалах закона СПб № 820-7.

Рис.14

В составе земельных участков в Санкт-Петербурге, который строился «с нуля» по плану, в принципе не могло быть протуберанцев, выходящих за линию застройки на территорию улицы. Все наблюдаемые на этом рисунке выступы в сторону набережной представляют собой выступы частей фасада за красную линию, что допускалось правилами застройки. Подробно об этом написано выше в разделе 2.1.3.

Данный пример является иллюстрацией множества случаев, повторенных в элементах под общим названием «Историческое межевание», отображенных в материалах закона СПб № 820-7. Начертания таких границ исторического межевания принципиально неверно отражают исторические границы земельных участков и противоречат историческому градостроительному принципу формирования геометрических характеристик исторических границ домовладений Санкт-Петербурга.

Таким образом, границы «Исторического межевания», утвержденные в составе закона СПб № 820-7 в качестве инструмента охраны культурного наследия Санкт-Петербурга, служат не охране принципов градостроительного проектирования в качестве его наследия, а их искажению.

4. Наложение границ Исторического межевания и Исторических линий застройки показывает, что задача соответствия одних другим не ставилась.

Рис.15

Рисунок 15 показывает, что Исторические линии застройки, как предмет охраны, установленный законом СПб № 820-7, подготавливались отдельно от границ Исторического межевания, которые устанавливались так же как предмет охраны, без учета друг друга. Это демонстрирует отсутствие принципа обязательного соответствия границ земельных участков линии застройки, или, если предположить, что авторы проекта Охранных зон под линиями застройки понимали Красные линии, то соответствия границ земельных участков красным линиям.

Восстановление этого принципа и декларация его материалами зон охраны, а также в предметах охраны исторического поселения обязательно.

5. В связи со сказанным в п.п. 7-9, приходится делать вывод о необходимости пересмотра закона СПб № 820-7 в части материалов, посвященных объектам охраны исторического межевания, и внесения в него соответствующих изменений.

В). Анализ задачи сохранения границ Исторического межевания вытекающей из требования охраны планировочной структуры,

Следует полагать, что требование законодательства о сохранении исторически сложившихся границ земельных участков (или в терминах закона СПб № 820-7 – границ исторического межевания) должно проявляться в формировании земельных участков, которые сегодня ставят на кадастровый учет, в границах исторических земельных участков. То есть, исторические земельные участки должны быть воспроизведены в системе кадастрового учета в качестве существующих современных земельных участков.

Однако в качестве протеста против столь жесткой трактовки требований законодательства имеют хождение и такие трактовки, что закон будто бы требует сохранения лишь границ, не заботясь о том, какие земельные участки они ограничивают – исторические или те, которые образуются из изменений исторических участков, например, путем деления, объединения и перераспределения.

Но вопрос о сохранности границ исторического межевания при объединении или перераспределении даже не может быть поставлен, так как при таких операциях часть предыдущих границ земельных участков неизбежно прекращает свое существование, в чем не трудно убедиться, поводив карандашом по бумаге с целью моделирования различных вариантов объединения и перераспределения. Итак, исторические границы, как взятые отдельно от исторических земельных участков, могут быть сохранены при изменении исторических земельных участков только в случае разделения их, но не объединения или перераспределения. Но это ли имел в виду законодатель? И допускает ли законодательство хотя бы это?

По сути дела, исходя из целей охраны объектов культурного наследия, охраны историко-культурной ценности градостроительной среды, сохранение исторических границ земельных участков без требований сохранения самих исторических земельных участков представляет собой самоцель, лишенную практического смысла. В случае реализации такого подхода территория наполняется разнообразными линиями границ земельных участков, лишь часть которых будут в скрытой форме нести в себе статус исторических границ земельных участков. Но в общей «какофонии» этих линий историческую планировочную структуру, которую требует сохранить закон, рассмотреть уже будет невозможно.

Однако следует опасаться и того, что разделение исторических земельных участков может привести к вживлению историческую ткань города «агентов» такого развития застройки, которое совершенно не типично для его исторической структуры. Например, к появлению недвижимости «второго ряда», т.е. расположенной за фасадами лицевой застройки. Практический результат такого развития мы можем видеть на Владимирской площади в лице комплекса «Регент-холл», который построен «во втором ряду», за зданием Дома Дельвига, и, возвышаясь над ним, претендует на фасадную роль в открытом городском пространстве. Вне зависимости от оценки архитектурных достоинств этого комплекса, следует констатировать, что его строительство нарушило историческую планировочную структуру и является декларацией того архитектурно-градостроительного эффекта, который чужд историческому Санкт-Петербургу.

Возвращаясь к вопросу о том, допускает ли законодательство разделение исторических земельных участков, следует признать, что закон об объектах культурного наследия в отношении территорий исторического поселения прямо об этом не говорит. А Постановлением Правительства № 315 о режимах зон охраны объектов культурного наследия установлено, что Особый режим использования земель и градостроительный регламент в границах этих зон устанавливаются с учетом требования сохранения исторически сложившихся границ земельных участков, в том числе ограничения их изменения при проведении землеустройства, а также разделения земельных участков.

Г). Анализ соответствия практики подготовки документации по планировке территории, а также практики кадастрового учета земельных участков требованиям сохранения границ Исторического межевания

1. Выполнение требования закона СПб № 820-7 о сохранении границ исторического межевания не вошло в практику при подготовке проектов межевания. Ниже представлен пример проекта межевания территории квартала, ограниченного Большим и Средним проспектами Васильевского острова, 2-й линией и улицей Репина, подготовленный на основании распоряжения КГА от 01.06.2009 и утвержденный Правительством Санкт-Петербурга 11.05.2010. То есть весь срок его подготовки и утверждения проходил уже в условиях действия закона СПб № 820-7.

Рис. 16

На рисунке 16 границы исторического межевания показаны синими линиями, а границы земельных участков, устанавливаемых проектом межевания – красными.

Справедливости ради следует сказать, что демонстрируемое этим проектом игнорирование границ исторического межевания является не своеволием автора проекта, а в значительной мере вынужденной мерой — необходимостью учитывать уже установленные на момент проектирования границы земельных участков и границы территорий ЗНОП – зеленых насаждений общего пользования, установленных законом Санкт-Петербурга № 430-85 от 08.10.2007.

Рис. 17.

Этот рисунок (рис.17) представляет собой предыдущий с наложенными на него земельными участками кадастрового учета, имевшими место на момент начала подготовки проекта межевания (отмечены сиреневым цветом), а также территории ЗНОП (отмечены зеленым цветом).

Несмотря на то, что почти все отступления границ земельных участков, установленных проектом межевания, от границ исторического межевания «продиктованы» границами ранее установленных земельных участков, либо участками ЗНОП, в этом примере есть и «авторское» игнорирование исторических земельных участков – то есть игнорирование, не обусловленное ничем, кроме решений авторов проекта межевания.

Подробный разбор материалов одного из проектов планировки и межевания территории, включающий в себя и достаточную демонстрацию «авторского» игнорирования требований охраны планировочной структуры, приведен в приложении к данной экспертной работе.

2. Сказанное в п. 1. можно резюмировать тем, что при подготовке проекта межевания одной из основных проблем, мешающих реализации требований законодательства о сохранении исторических границ земельных участков, является конфликт внутри самого законодательства. Данное требование «натыкается» на:

— принцип неприкосновенности границ земельных участков, ранее прошедших межевание и кадастровый учет, но сформированных без учета исторически сложившихся границ земельных участков. Общие правила подготовки документации по планировке территории, на которой уже расположены такие земельные участки, состоят в том, что проектировщику надлежит просто «пристроить» границы проектируемых им земельных участков к границам земельных участков, прошедших межевание и кадастровый учет, и предоставленных ему (проектировщику) в качестве исходных данных. Пересмотр границ ранее учтенных земельных участков, прошедших межевание, при острой необходимости, в принципе возможен. Но эта возможность реализуема посредством столь сложных и трудно выполнимых процедур, что вполне можно утверждать о практической невозможности ее реализации. Тем более что побудительным мотивом для этого может служить лишь профессиональное честолюбие проектировщика, не поддерживаемое ни заказчиком проекта, ни органами, осуществляющими его проверку и готовящими его к утверждению Правительством, которые на практике демонстрируют неподобающее им равнодушие к задаче распутывать узлы противоречий, образующиеся из-за противоречивости законодательства или своеобразия практики его применения.

— наличие установленных законом объектов Зеленых насаждений общего пользования (ЗНОП), выявленных, обособленных и учтенных как отдельные объекты недвижимого имущества, размещенные на собственном земельном участке. Часто такие объекты сформированы на территориях исторических земельных участков, в том числе, сохранившихся земельных участков сохранившейся исторической застройки.

3. За период после того, как закон СПб № 820-7 вступил в действие (15.03.2009), на территории исторической застройки Центрального, Адмиралтейского, Василеостровского, Петроградского и Выборгского районов утверждено 35 проектов планировки, включающих проекты межевания. Из них 5 – на территории кварталов, в которых законом СПб № 820-7 требуется сохранять историческое межевание.

Ни в одном из этих случаев соблюдение принципа формирования границ земельных участков по его историческим земельным участкам выполнено не было.

Среди всей массы документации по планировке территории, подготовленной для территории с исторической застройкой, есть только один квартал, для которого был подготовлен и утвержден проект межевания, в целом выполненный с соблюдением принципа формирования границ земельных участков по исторически сложившимся границам. Но он был подготовлен до вступления в силу закона СПб № 820-7 – в 2008 году, и на его территорию не распространяются требования этого закона о сохранении границ исторического межевании. Это квартал в Выборгском районе в районе Финляндского вокзала.

Рис. 18.

На рисунке 18 темно-лазоревыми линиями показаны границы установленных проектом межевания земельных участков. Поверх них положены земельные участки, сегодня учтенные в кадастре недвижимости. И это демонстрирует еще одну проблему – проблему реального кадастрового учета результатов утвержденного проекта межевания. Как видим, осуществить подготовку проекта межевания в соответствии с принципами сохранения исторического межевания и даже утвердить его – оказывается, этим проблема не исчерпывается. Органы кадастрового учета позволяют себе игнорировать результаты проектов межевании.

4. В связи с этим необходимо:

— установить практику обязательного выполнения требований закона СПб № 820-7, а также постановления Правительства РФ № 315 в части сохранения границ «исторического межевания»;

— установить практику осуществления подготовки проектов межевания на территории зон охраны объектов культурного наследия на основе историко-культурного опорного плана, подготавливаемого в составе этого проекта, на котором отображаются результаты изысканий исторических красных линий и границ исторического межевания;

— подготовить и ввести порядок изменения границ земельных участков, учтенных в кадастре недвижимости ранее подготовки проекта межевания, с целью приведения их в соответствие с проектом межевания, в том числе, разработанным с учетом границ исторического межевания;

— подготовить предложения по разрешению правовой коллизии, возникающей из-за несоответствия границ ЗНОП и исторического межевания

Д). Проблема, проявляющая себя в трактовке понятия «Многоквартирный дом»

1. При проверке проектов межевания сотрудники КЗРиЗ в безальтернативной форме требуют соблюдения принципа «Каждому дому — отдельный земельный участок». Это требование они обосновывают положениями, якобы вычитываемыми в Жилищном кодексе: ст. 36, п.1.4 – «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно… земельный участок, на котором расположен данный дом». При этом под «отдельно взятым домом» в КЗРиЗ понимают обособленно стоящее здание, помещениями которого являются квартиры. Таким образом, любой отдельно стоящий дворовой флигель, каких в исторической застройке Санкт-Петербурга множество, воспринимается именно как отдельный многоквартирный дом, для которого закон будто бы требует формировать собственный земельный участок.

Этим же правилом КЗРиЗ руководствуется и при формировании земельных участков, образуемых и без подготовки проекта межевания.

Такая практика входит в критическое противоречие с задачей сохранения границ исторического межевания. В Санкт-Петербурге исторически сложилась система землепользования, при которой единый многоквартирный дом строился в границах своего домовладения (земельного участка) в качестве комплекса, состоящего, как правило, из лицевого и дворовых флигелей. Эти флигели могли представлять собой объемы, сросшиеся в единое строение, или могли примыкать друг к другу, или стоять отдельно друг от друга. Это были совершенно равнозначные друг другу схемы застройки домовладений, выбор которых не предопределялся какой-либо спецификой форм имущественных отношений, которая порождала бы особенные друг от друга правовые последствия – застройщик выбирал тот или иной вариант, исходя лишь из своих вкусовых или иных предпочтений.

Существенным обстоятельством было то, что все строения одного домовладения представляли собой комплекс единого недвижимого имущества, принадлежавшего единому хозяину. Следует заметить, что, как оказалось, это обстоятельство недостаточно известно среди тех, кто формирует нормативную базу градостроительного регулирования на территории исторической застройки.

Однажды, при обсуждении положений тогда еще проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, участники обсуждения коснулись вопроса о том, что таким по-флигельным межеванием разрушаются комплексы домовладений, построенные изначально в качестве единых комплексов недвижимого имущества. И это наносит вред не только историческим элементам планировки, но также и этим комплексам как объектам хозяйства, так как уничтожает заложенную в них логику единства эксплуатации и использования. На это один из высокопоставленных юристов высказал удивление, спросив: разве алгоритм первоначальной застройки этих домовладений не включал в себя то, что участок принадлежал одному собственнику, который предоставлял его для строительства другим, в результате чего на участке образовывались здания разных собственников? Ведь если бы было так, то никакого изначального хозяйственного и правового единства этих комплексов просто не было, и никакого разрушения их по-флигельным межеванием не совершается. Видимо, представляемый этим специалистом способ застройки земельных участков теоретически был где-то возможен. Но он не соответствовал ни правопорядку, ни практике застройки в Санкт-Петербурге и на его территории места не имел – земельные участки застраивались едиными и неделимыми имущественными комплексами.

Необходимо понимать, что если бы существовал иной правовой порядок застройки, то он породил бы совершенно иную ее планировочную структуру и типологию застройки – не ту, которая исторически сложилась в Петербурге. Наличие такого заблуждения (видимо, весьма распространенного) порождает искаженное представление о физической сути той данности, которую в реальности представляет собой историческая планировка, являющаяся сегодня предметом охраны культурного наследия, что и проявляется в результатах практического межевания.

Итак, по-флигельное межевание исторических домовладений, применяемое сегодня, наносит урон историческому наследию, и даже более того – полноценности его как объектов современного использования и эксплуатации. Ущерб наносится также и экономике, и правам жителей, поскольку из соседей по одному дому, какими они считали себя всегда, их вдруг принудительно разделяют искусственными границами разных имуществ, навязывая им вытекающие из этого взаимоотношения и конфликты, часто принципиально не разрешимые.

Можно было бы спорить, говоря, что в процитированном фрагменте Жилищного кодекса нет указания на то, что дом на земельном участке должен быть именно один. Однако важнее другое. Важнее правильное отношение к самому понятию «многоквартирный дом». В Петербурге, так же как и в других городах, где использовалась подобная Петербургу форма застройки территории по участкам домовладений, сложилось устойчивое употребление понятия «многоквартирный дом» — это все строения, когда-то построенные как единый комплекс на исходно едином земельном участке, включая и те, которые возникли в результате достроек и перестроек этого комплекса. Участки этих домовладений во все последующие периоды, включая XX век, остались в большинстве случаев без изменений. Люди, живущие как в лицевом, так и в дворовых флигелях, как в первом, так и в последующих дворах, живут в одном доме. Такие комплексы без всякого труда поддаются визуальному опознанию, вычленению из массы окружающей застройки в качестве естественных целостностей. Они закреплены и адресной системой – сквозной нумерацией расположенных в них помещений (квартир), закреплены системой их инвентарного учета – как единицы учета, системой содержания жилищного фонда – как единицы эксплуатационной ответственности, а также традицией понимания на уровне само собой разумеющихся вещей — как жителями, так и официальными органами. С точки зрения всего сказанного, исторические домовладения являются неделимыми недвижимыми вещами. Но только факторы, говорящие об их неделимости, на практике в расчет не берутся. Да физически их никто и не делит. Их делят формально – формальными границами земельных участков, установленными без размышлений о последствиях.

Возможно ли многоквартирный комплекс разделить физически на самом деле? В большинстве случаев — да. Но для этого надо произвести его реконструкцию с целью создать новые объекты недвижимого имущества, наделенные самодостаточностью, полноценностью и независимостью друг от друга.

До 2005 года учет жилищного фонда велся по домовладениям. Но 6-го мая 2005 года ГУИОН Приказом № 30 отменил такой документ, как «Паспорт домовладения», заменив его «Паспортом многоквартирного дома». Новый паспорт был составлен таким образом, что не позволяет учесть многоквартирный дом как совокупность разных строений в составе одной единицы учета, что и явилось отражением описанного выше нового понимания сотрудниками ГУИОН и КЗРиЗ буквы закона относительно того, что есть многоквартирный дом.

Рис. 19

На рисунке 19 можно видеть участки домовладений в их исторических границах, подтвержденных синими линиями – границами исторического межевания, установленными законом СПб № 820-7, и разнообразие способов застройки территорий этих домовладений. В том числе и застройки отдельно стоящими флигелями.

Рис. 20

Этот рисунок (рис.20) представляет собой предыдущий с наложенными на него земельными участками нынешнего кадастрового учета, демонстрирующего результаты по-флигельного межевания.

Попутно можно обратить внимание на обилие внутриквартальных территорий, не входящих в границы никаких земельных участков – эти «белые пятна» межевания официально трактуются сегодня как «территории общего пользования», чем они на самом деле, безусловно, не являются.

По-флигельному межеванию наравне с другими подвергаются и объекты культурного наследия (ОКН). Например, на следующем рисунке (рис. 21) показано, что все три флигеля дома по адресу 5-я линия В.О. д. 30, учтены как единый объект культурного значения федерального значения и размещены на единой для них территории объекта культурного наследия (ограничена бордовой линией), которой является участок исторического домовладения. Тем не менее, на территории этого домовладения для каждого флигеля образован свой отдельный земельный участок, учтенный в государственном кадастре недвижимости, с оставленными между ними пустотами ничьей территории.

Рис. 21

Следует добавить, что, в соответствии с упомянутым законом СПб № 820-7, границы этого исторического домовладения, которые в данном случае в точности соответствуют границам территории ОКН, подлежат охране.

На этом примере хорошо видна вся степень формальности деления домовладения на три отдельных объекта недвижимого имущества – они не самодостаточны, не полноценны и не независимы друг от друга. Два дворовых флигеля не обладают доступом на территорию общего пользования иначе чем через территорию чужого (бывшего единым для всех трех) земельного участка. Они не обладают автономностью в организации эксплуатационного обслуживания. Они не обладают возможностью автономного от других частей этого домовладения развития. Буквально все аспекты жизнеобеспечения они вынуждены обеспечивать себе совместно. Если бы возникла действительно острая, не формальная, а истинная необходимость разделить это имущество на три новых объекта имущества, потребовалось бы осуществить серьезную перестройку этих строений, т.е. целенаправленную именно на достижение физической автономии друг от друга реконструкцию, как об этом и сказано выше.

Учитывая все вышеизложенное, необходимо подвергнуть ревизии правовую обоснованность практически по-флигельного межевания в Санкт-Петербурге.

2. Развитие проблемы трактовки понятия «многоквартирный дом» в контексте законопроекта о внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс.

До нынешнего дня практику отождествлять отдельно стоящее строение с многоквартирным домом можно было воспринимать как трагический курьез, вызванный отсутствием в законодательстве внятного толкования понятия «многоквартирный дом», отделение правового понятия «дом» от технического понятия «здание». Казалось, что эта проблема решается внесением соответствующих дополнений в действующее законодательство. Но те изменения в Гражданский кодекс, которые обсуждаются сегодня, не решают эту проблему, а расширяют ее.

3 апреля 2012 г. в Государственную Думу был внесен законопроект № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

27 апреля 2012 года состоялось рассмотрение этого законопроекта и принятие его в первом чтении. В этом проекте имеются положения, которые, как представляется, требуют внимательного рассмотрения с точки зрения возможных негативных последствий их применения в отношении исторической застройки Санкт-Петербурга, а также возможного возникновения коллизии между Гражданским кодексом и законодательством об охране культурного наследия.

Так, согласно проекту изменений в Гражданском кодексе, в нем должна появиться глава 19.4 «Право собственности на помещение», включающая восемь статей. Термин «многоквартирный дом» возникает только в седьмой по счету из них. Это статья 298.6 «Права собственников помещений на земельный участок под зданием»:

«1. Земельный участок, необходимый для использования здания, находится в общей долевой собственности собственников помещений в здании, если иное не предусмотрено законом или соглашением с собственником земельного участка.

2. Собственник жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме приобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права собственности на помещение. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение земельный участок не сформирован, то собственник помещения приобретает долю в праве собственности на земельный участок под зданием с момента проведения государственного кадастрового учета соответствующего земельного участка.

До момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка собственники помещений вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного жилого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества такого здания.

Собственники помещений вправе защищать свое владение земельным участком против третьих лиц.

3. Собственники нежилых помещений в зданиях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, вправе требовать выкупа соответствующего земельного участка в общую долевую собственность в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации».

Ни здесь, ни в других разделах Кодекса понятие «многоквартирный дом» не раскрывается. Однако, анализируя контекст его применения в этой статье, можно прийти к заключению, что для авторов Кодекса его физический смысл тождествен понятию «здание». Так, с удалением промежуточных слов, текст пункта 2 этой статьи звучит следующим образом: «Собственник… помещения… в многоквартирном жилом доме приобретает долю в праве собственности на… земельный участок…, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права собственности на помещение. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение земельный участок не сформирован, то собственник помещения приобретает долю в праве собственности на земельный участок под зданием с момента проведения государственного кадастрового учета соответствующего земельного участка».

Однако можно прийти и к иному предположению, а именно к тому, что использованное понятие «многоквартирный жилой дом» не тождественно понятию «здание», что здание как физическая сущность входит в состав многоквартирного жилого дома. Но собственник помещения все равно реализует свое право собственности на землю в виде права на долю в собственности на земельный участок здания, в котором расположено его помещение, а не многоквартирного дома в целом.

Так или иначе, данное положение является законодательным требованием того, чтобы для каждого отдельно стоящего здания, включающего помещения в качестве обособленно используемых недвижимых вещей (согласно предлагаемой редакции ст. 130, такие помещения отнесены к недвижимым вещам), был образован собственный земельный участок. Речь идет и о многоквартирных домах, и о разнопрофильных (офисных, торговых, производственных, или универсальных) комплексах, отдельные помещения в которых принадлежат разным лицам. Следствием этого положения является законодательный запрет на то, чтобы такие объекты состояли более чем из одного здания.

Впрочем, п. 2 предлагаемой редакции 130 устанавливает, что в качестве недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, признается единый имущественный комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически, либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Казалось бы, историческое домовладение можно было бы представить в качестве такого имущественного комплекса. Однако, во-первых, многоквартирный дом как единый объект не участвует в обороте, так что данная статья к нему не применима. Во-вторых, ключевым условием для признания нескольких зданий имущественным комплексом является отражение их в качестве единой вещи в государственном реестре прав на недвижимость (хотя, наверное, правильнее было бы – в кадастре недвижимости). Это последнее вызывает удивление – скорее, следовало бы ожидать обратного утверждения, т.е. не того, что наличие имущественного комплекса признается в силу того, что он учтен в качестве единой вещи, а того, что в государственных учетных системах он учитывается в качестве единой вещи в силу того, что является имущественным комплексом, неделимой вещью. И в этом случае было бы возможно, признав априори историческое домовладение неделимым имущественным комплексом, требовать учета его в качестве единой вещи, расположенной на едином земельном участке.

Необходимо вмешаться в процесс обсуждения Гражданского кодекса в части текста главы 19.4 с целью вложить в понятие «Многоквартирный дом» смысл, соответствующий, в том числе, такой реалии как домовладение, имеющее распространение на территории исторического центра Санкт-Петербурга, в том числе то, что понятия «Многоквартирный дом» и «Здание» не тождественны друг другу и связаны с друг другом через понимание того, что многоквартирный дом может состоять как из одного, так и нескольких зданий в качестве единого комплекса, размещенного на едином земельном участке.

3. Проблема трактовки понятия «многоквартирный дом» как единой вещи в теоретических построениях цивилистов.

Имеющая хождение в юридических кругах трактовка понятия «многоквартирный дом» пока не позволяет рассматривать его (дом) даже как вещь. При рассмотрении правоотношений, возникающих в связи с правами на помещения в многоквартирном доме, последний фигурирует не сам по себе в том виде, в каком он существует в действительности, а в виде абстрактной модели, построенной как сумма помещений. Наши юристы не хотят рассматривать многоквартирный дом как сложную вещь, состоящую из других вещей (помещений) потому, что, как уже сказано, многоквартирный дом не может быть объектом гражданского оборота – в этом смысле, как вещь он будто бы не имеет смысла. Возможно, в этом есть что-то, заслуживающее понимания и принятия.

Однако налицо смысловая коллизия: многоквартирные дома исторического центра Санкт-Петербурга были созданы как доходные дома, квартиры в которых сдавались внаем. Каждый такой дом принадлежал одному собственнику и безусловно был единой недвижимой вещью, в том числе и те из них, в состав которых входили отдельно стоящие флигели – все эти комплексы были едиными объектами оборота недвижимости. Переход от доходного дома к многоквартирному состоял лишь в смене организационной формы владения, нисколько не изменив эти дома физически. То есть сама вещь от этого перехода нисколько не изменилась. Нисколько не изменилась и необходимость видеть многоквартирный дом в качестве единого целого объекта эксплуатации, инженерного обеспечения, ремонта и прочего, имеющего сложный состав и внутреннюю конструкцию, делающую его полноценной недвижимой вещью в обычном понимании этого слова, как объект кадастрового учета, пусть и без регистрации прав на нее.

Указанная смысловая коллизия возникла, возможно, из-за того, что в Гражданском кодексе (как в действующей редакции, так и в проектной) отсутствует прямое раскрытие понятия «многоквартирный дом», идущее от его смысла. А то косвенное раскрытие, которое можно вычитать в его статьях, вступает в противоречие с его физической сущностью, данной нам в априорном понимании этого смысла. Так, в проектной редакции Гражданского кодекса существует утверждение: «Государственная регистрация права собственности на помещение прекращает право собственности на здание, где находится данное помещение. Государственная регистрация права собственности на здание за собственником всех помещений в здании либо общей собственности на здание прекращает право собственности на помещения». Таким образом, как можно понять, по мысли автора этих утверждений, ответ на вопрос, является ли дом многоквартирным или нет, зависит от того, зарегистрированы ли права на помещения в нем за одним лицом или за несколькими. Представляется, что это попытка описать суть понятия через второстепенный признак, подобно тому, как Платон однажды попытался определить человека как «двуногое без перьев», на что ученик предъявил ему ощипанного петуха, со словами: «вот человек!». Ведь совершенно очевидно, что от того, что один человек выкупит все квартиры в доме, тот не перестанет быть многоквартирным. Так, доходные дома в дореволюционном Санкт-Петербурге, принадлежавшие одному собственнику, и те же дома в советский период, принадлежавшие государству, так же, совершенно очевидно, были многоквартирными. Многоквартирными дома являются в силу того, что построены именно многоквартирными. Специфическая внутренняя планировка, членящая внутренне пространство дома на ячейки для индивидуального пользования – квартиры, делает этот дом многоквартирным, не зависимо от прав, на основании которых жильцы пользуются этими квартирами. Суть этой вещи состоит именно в этой планировочной конструкции, специально созданной для раздельного автономного пользования помещениями, включенными с состав единой вещи. Если все квартиры в доме и выкупит один собственник, он все равно не сможет использовать его как коттедж в качестве индивидуального жилища. Чтобы из многоквартирного дома сделать индивидуальный дом, многоквартирный дом необходимо реконструировать, т.е. целенаправленно перестроить, создав другую по своей сути вещь. Точно так же, если комнату в коттедже продать постороннему лицу, коттедж не станет многоквартирным домом. Он останется индивидуальным жилым домом, просто теперь он будет заселен коммунальным образом. Для того чтобы стать многоквартирным, этот дом надо реконструировать с целью создать в нем новую внутреннюю планировочную структуру, состоящую из отдельных помещений для автономного использования.

Таким образом, тип жилого дома определяется не записями о правах на его помещения, а внутренней планировочной структурой, созданной с целью, замыслом и волей застройщика создать его именно многоквартирным или индивидуальным, выраженной посредством целенаправленной подготовки проекта и строительства по этому проекту. Если бы справедливо было обратное, то можно было бы, например, купив автомобиль, с помощью манипуляций с регистрацией прав на него, превратить его в самолет.

Точно так же следует признать, что состав имущественного комплекса определяется не записями о правах на строения, входящими в него, а целью, замыслом и волей его строителя, воплощенной в создании этого комплекса как единой вещи. Для выявления состава и границ этого комплекса надо сверяться не с записями реестра прав на недвижимость, а с проектом, в соответствии с которым этот объект был создан как неделимое целое – неделимое до тех пор, пока не появится проект, разумно и осознанно делящий его на новые полноценные недвижимые вещи. Именно проектная документация, которой, надо думать, полностью соответствует натура, является объектным свидетельством того, что составляет единую неделимую вещь.

Необходимо выступить с предложением дать в законодательстве (возможно – в Гражданском кодексе) исчерпывающее определение понятия «многоквартирный дом», так раскрывающей его физическую суть, чтобы это позволило безошибочно и однозначно идентифицировать этот объект как неделимый комплекс, выделив его из окружающей застройки.

III. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ВОЗМОЖНЫМ ВАРИАНТАМ УСТРАНЕНИЯ ВЫЯВЛЕННЫХ НЕСООТВЕТСТВИЙ, ЛАКУН, НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЕЙ И ПРОТИВОРЕЧИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ОБЛАСТИ ОХРАНЫ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ НА ТЕРРИТОРИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА В ЧАСТИ СОХРАНЕНИЯ ПЛАНИРОВОЧНОЙ СТРУКТУРЫ НА ТЕРРИТОРИИ ИСТОРИЧЕСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ «ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ»,

А ТАКЖЕ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ.

Законодательство Санкт-Петербурга, посвященное охране объектов культурного наследия необходимо дополнить разделами, посвященными историческому поселению «Город Санкт-Петербург», в котором должны быть установлены границы территории, на которую распространяется статус Исторического поселения, и описаны предметы его охраны, включая планировочную структуру.

Границы исторического поселения должны включать в себя территории исторической застройки, расположенной на территории Санкт-Петербурга. Территорией исторической застройки следует признать территории, на которых расположены исторические здания и прочие строения различных исторических периодов (в центральных районах — построенные до 1917 года, в остальных районах — до 1957 года), объекты культурного наследия, включая территории их зон охраны, исторически ценные градоформирующие объекты.

А). Элементы планировки, сохранение которых обеспечивает сохранение планировочной структуры исторического поселения «город Санкт-Петербург»

1. В качестве элементов планировки территории исторического поселения «города Санкт-Петербург» могут быть использованы в целом элементы исторической планировочной структуры, уже включенные в Исторически ценные градоформирующие объекты, учтенные в качестве охраняемых объектов в составе зон охраны объектов культурного наследия Санкт-Петербурга, установленных законом СПб № 820-7.

Однако эти элементы нуждаются в дополнении, а также частично нуждаются в ревизии и переработке:

1.1 Элементы исторической планировочной структуры должны быть дополнены:

— Историческими красными линиями;

— Осями элементов улично-дорожной сети, составляющими Исторический планировочный каркас.

1.2. Элементы исторической планировочной структуры должны быть подвергнуты ревизии и переработке:

— Исторические линии застройки должны быть переработаны с тем, чтобы отражать именно линии сложившейся исторической застройки вдоль линий Исторического планировочного каркаса.

— Материалы исторического межевания следует переработать с целью приведения границ исторического межевания в состояние обоснованное историческими архивными материалами, а также принципами установления границ домовладений в период их формирования. Физически сохранившиеся границы исторического межевания должны быть установлены на всю территорию исторического поселения.

Б). Предложения по методике установления элементов исторической планировочной структуры в составе материалов зон охраны объектов культурного наследия

1. Основные принципы установления Исторических красных линий

1.1. Исторической красной линией признается наиболее вероятная восстановленная красная линия. Восстановление красной линии осуществляется методом исторической реконструкции (воссоздания) красной линии, осуществляемой на основании историко-градостроительных и натурных исследований. Историческая красная линия восстанавливается в отношении сохранившихся исторических элементов планировочной структуры территории исторического поселения «город Санкт-Петербург». В случае регенерации исторической среды в целях восстановления исторической планировки территории восстанавливаются красные линии утраченной исторической планировки.

1.2. В ходе историко-градостроительных исследований выявляется документация по планировке территории, в соответствии с которой данная территория была распланирована на улицы, кварталы и прочие элементы сохранившейся исторической планировочной структуры. В случае наличия локальных изменений планировки этой территории, произведенных на основании более поздней документации, в отношении измененных элементов планировки выявляется эта документация.

1.3. Отдельно взятым объектом исследования являются красные линии, ограничивающие улицу, проспект, переулок или иной линейный элемент улично-дорожной сети на всем его протяжении в качестве единого элемента исторической планировочной структуры1.

1.4. На основании анализа документации по планировке территории, на основании которой была установлена красная линия, реализованная в исторически сложившейся планировке территории, выявляются ее главные геометрические характеристики, в том числе, направление, наличие прямолинейных и криволинейных участков, точек переломов и другие.

Главные геометрические характеристики выявляются в отношении красной линии улицы (проспекта, переулка и т.д.) (далее – «улицы») как на всем том ее протяжении, на котором она была реализована в сохранившейся планировке улицы, так и на протяжении каждого ограниченного ею квартала.

Учитывая регулярный характер исторической планировочной структуры Санкт-Петербурга, выявляются принципы построения планировочной композиции территории улицы. В случае, если одним из принципов является геометрическая определенность оси улицы, то выявляется историческая ось этой улицы, а также принципы построения красных линий относительно этой оси (параллельность, симметричность и подобные).

1.5. На основании анализа данных об исторической застройке, сохранившейся в существующей застройке, осуществляется выявление линии, наиболее точно соответствующей образу красной линии, установленной на основе анализа документации по планировке территории.

Восстановленной считается Историческая красная линия, данные о которой приведены в соответствие техническим требованиям, предъявляемым к красным линиям для целей учета в официальной системе учета градостроительных данных (ИСОГД).

1.6. В случае утраты документации по планировке территории, на основании которой осуществлена (изменена) историческая планировка территории, либо в случае отсутствия возможности получения в результате ее анализа однозначных выводов о красных линиях и осях улиц, эти элементы подлежат воссозданию на основании анализа существующей исторической планировки и застройки с учетом общих принципов их установления, имевших силу в период создания этой планировки и застройки.

1.7. Исторические красные линии и оси улиц должны быть установлены в составе документации по зонам охраны объектов культурного наследия в качестве Элементов планировочной структуры в составе Исторически ценных градообразующих объектов.

1.8. Исторические красные линии должны быть переданы в Комитет по градостроительству и архитектуре как орган, уполномоченный на ведение Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, ведущей деятельность по учету красных линий.

Восстановленные Исторические красные линии должны заменить собою учтенные на сегодня в этой системе красные линии, установленные на территории исторической застройки. В качестве основания установления восстановленных красных линий должна быть указана документация по планировке, в результате реализации которой сложилась существующая историческая планировка территории. В случае утраты такой документации в качестве слов об основании красной линии может быть указано: «по фактическому положению».

1.9. Подготовку документации по планировке территории исторической застройки в период до утверждения восстановленных в отношении ее красных линий следует вести на основании историко-градостроительных исследований, целью которых является выявление Исторических красных линий и отражение их в проектной документации в качестве существующих красных линий.

1.10. При подготовке документации по планировке территории, в отношении которой установлены восстановленные Исторические красные линии следует допускать уточнение местоположения этих красных линий по результатам историко-градостроительных исследований с целью установления более точного местоположения красной линии, в том числе доведения его до точности, требуемой стандартами кадастрового учета2

2. Основные принципы установления Границ исторически сложившихся границ земельных участков.

2.1 При выявлении границ исторически сложившихся земельных участков с целью обеспечения сохранения планировочной структуры территории исторического поселения «город Санкт-Петербурга» в части застройки периода до 1917-го года следует исходить из того, что степени физической сохранности границ исторически сложившиеся земельные участки состоят из:

— земельных участков с полностью сохранившимися границами исторического межевания;

— земельных участков с нарушенными границами исторического межевания;

— земельных участков с утраченными границами исторического межевания.

Утраченными следует признавать границы исторических земельных участков, которые в результате перестроек внутриквартальной застройки оказались пересечены объектами капитального строительства более поздней застройки или территорией фактического землепользования таких объектов, закрепленных в натуре оградой либо проездом и подобным, безальтернативно служащим для их жизнеобеспечения.

Нарушенными следует признавать границы исторических земельных участков, объектов капитального строительства подвергшихся капитальному ремонту или реконструкции, включавшей удаление отдельных строений внутриквартальной застройки, в результате которого дворовые пространства нескольких исторических земельных участков оказались объединены общей системой использования территории.

В качестве элементов планировочной структуры в составе Исторически ценных градообразующих объектов границы исторически сложившихся земельных участков должны быть выявлены для всех земельных участков с полностью сохранившимися границами исторического межевания.

Границы остальных исторически сложившихся земельных участков устанавливаются посредством подготовки проекта межевания с учетом сохранения сохранившихся в натуре границ исторического межевания, выходящих на красную линию (как совпадающих с ней, так и отходящих от нее) с целью обеспечения сохранения исторического членения застройки вдоль улицы лицевыми фасадами примыкающей к ней застройки. Указанные границы исторического межевания также должны быть выявлены и учтены в качестве охраняемых элементов планировочной структуры.

2.2. Выявление границ исторического межевания осуществляется на основе историко-градостроительного исследования, которое осуществляется на основании анализа архивных материалов, топографической съемки разных периодов и результатов натурного обследования.

2.3. При выявлении границ исторического межевания застройки периода до 1917 года следует руководствоваться правилами планировки, межевания и застройки вдоль границ земельных участков, действовавшими в период строительства, правилами, допускающими выступ или отступ от красной линии различными частями здания.

2.4. Для выявления границ исторического межевания застройки периода с 1917 по 1957 год следует использовать планы земельных участков инвентарных планов, а также землеотводы, выдаваемые для осуществления этого строительства.

2.5. Необходимо ввести порядок, согласно которому при подготовке документации по планировке территории исторической застройки допустима и даже обязательна проверка обоснованности границ исторического межевания, установленных на территории проектирования на основании историко-градостроительных исследований, которые должны стать обязательной частью этой документации. В случае выявления несоответствий установленных границ исторического межевания действительным границами исторического межевания материалами проекта межевания эта ошибка должна быть устранена.

В). Предложения по внесению изменений в законодательства, а также по развитию правоприменительной практики.

1. Необходимо установить практику при формировании границ земельных участков устанавливать границу земельного участка, примыкающего к красной линии, строго по красной линии. Поскольку законодательство Российской Федерации требует этого в законодательных актах всех периодов, начиная с самого первого в истории после 1991 года акта о межевании, но в Санкт-Петербурге это требование выполняется с недостаточной тщательностью, то необходимо внести это требование в инструктивные документы соответствующих служб, ответственных за формирование и кадастровый учет земельных участков.

2. Необходима разработка комплекса мер по планомерному приведению границ учтенных в кадастре недвижимости земельных участков в соответствие красными линиям, включающих вопросы как самой процедуры изменения границ земельных участков, так и организации планомерного процесса этого изменения (вероятно от квартала к кварталу) с установлением очередности и сроков его завершения.

3. Необходимо внесение изменений в статью 7 Части II Правил землепользования и застройки, утвержденных законом Санкт-Петербурга № 29-10 от 16.02.2009 в части развития правил, допускающих возможность выступа за красную линию отдельными частями здания.

В отношении исторической застройки подобные нормы, действовавшие на момент строительства объектов исторической застройки на территории исторического поселения, а также зон охраны объектов культурного наследия, должны быть интегрированы в действующее законодательство в качестве средства сохранения планировочной структуры, включая ее элементы как предмета охраны исторического поселения и охранных зон (на территориях, на которые не распространяется статус исторического поселения).

При этом к имеющимся выступам частей исторических зданий за красную линию следует относиться как к разрешенным во всех случаях, даже если они не соответствуют требованиям, которые действовали в период их строительства. Однако это правило не должно применяться к частям, которые представляют собой пристройки, произведенные после 1917 года.

4. Историческая документация по планировке территории, в результате реализации которой сложилась существующая историческая планировка территории, должна получить значение действующей документации по планировке в части обоснования красных линий.

5. Необходимо установить практику формирования и кадастрового учета всех земельных участков, границы которых установлены утвержденными проектами межевания, а также приведения границ ранее сформированных и учтенных в кадастре недвижимости земельных участков к границами, установленным проектами межевания.

6. Необходимо установить порядок изменения границ ранее установленных земельных участков с целью приведения их в соответствие решениям утвержденного проекта межевания.

7. Необходимо остановить практику признания отдельно стоящего флигеля, входящего в состав единого исторического домовладения, в качестве отдельного объекта недвижимого имущества, отдельного многоквартирного дома, и на этом основании формирования нескольких земельных участков на территории единого исторического домовладения.

Необходимо установить общий порядок, согласно которому комплекс исторического домовладения «по умолчанию» считается неделимой недвижимой вещью, не подлежащей разделу. Раздел такой вещи на несколько новых недвижимых вещей должен быть допустим только по результатам реконструкции этого комплекса, направленной на создание действительно нескольких независимых друг от друга недвижимых вещей.

8. Необходимо вмешаться в процесс формирования изменений в Гражданский Кодекс в части включения особого вида вещи – многоквартирного дома, который не возможно описать понятиями Гражданского кодекса, указанными в статьях 130-135.

9. Также необходимо указать авторам планируемых поправок в Гражданский кодекс на их методическую небрежность, в результате которой родовое юридическое понятие «Дом» оказалось неправомерно приравненным к техническому понятию «Здание». Дом как объект единых прав может состоять из нескольких зданий, что имеет очень широкое распространение в исторической застройке Санкт-Петербурга, Москвы и других городов. Но поправки в Гражданский кодекс не допускают этого в отношении Многоквартирного дома, т.к. для каждого Здания (понятие, которое в тексте используется как синоним Многоквартирного дома), необходимо формирование собственного земельного участка.

10. Необходима разработка процедуры и организации практики изменения границ земельных участков, в том числе их принудительное объединение, раздел, перераспределение с целью приведение состава недвижимого имущества и границ земельного участка в соответствие границам исторического межевания.

11. Необходимо установить практику формирования земельных участков в соответствии с требованиями законодательства об объектах культурного наследия – в границах исторически сложившихся земельных участков, в том числе для земельных участков с полностью сохранившимися границами исторического межевания – в соответствии с этим границами.

IV. ВЫВОДЫ

Выводом из обзора проблем, рассмотренных в настоящей Экспертной работе, является заключение о необходимости комплекса мер по включению в действующее законодательство Санкт-Петербурга об объектах культурного наследия положений об историческом поселении «города Санкт-Петербург».

Этот комплекс мер должен состоять из:

— внесения изменений и дополнений в существующие законодательные акты и(или) издание дополнительных актов с учетом сказанного в тексте данной экспертной работы;

— организация и осуществления проектной работы по созданию сведений о предметах охраны исторического поселения «город Санкт-Петербург»

Проведение проектной работы требует определенности границ территории проектирования. Это ставит проблему установления границ исторического поселения. Установление этих границ в свою очередь также является проектной работой, требующей своего методического обеспечения. В качестве подхода к определению этой территории предлагается учесть предложение включить в состав территории исторического поселения все территории исторической планировочной структуры, каковыми являются территории застройки до 1917 года центральных районов Санкт-Петербурга застройки также до 1917 года, а также архитектурно-градостроительные комплексы строительства до 1957-го года. Таким образом, первым шагом для выполнения проектной работы по созданию сведений об исторической планировке как предмете охраны исторического поселения «город Санкт-Петербург» является создание плана размещения на территории Санкт-Петербурга исторической застройки.

Следующим шагом является восстановление красных линий и осей улично-дорожной сети. Частично оси улично-дорожной

Поскольку данная экспертная работа посвящена лишь одному аспекту охраны исторического поселения «город Санкт-Петербург» — охране его планировочной структуры, то выводом из нее является то, что

В качестве выводов следует обратить внимание на то, что дефекты материалов Зон охраны объектов культурного наследия Санкт-Петербурга, установленных в соответствии с законом СПб № 820-7, утвержденной документации по планировке территории, практики формирования границ земельных участков для кадастрового учета и прочее, проиллюстрированное материалами настоящего экспертного заключения, являются результатами не низкой квалификации специалистов

Приложение

АНАЛИЗ ВОЗМОЖНОСТИ УЧЕТА ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНА СПб № 820-7 от 19.01.2009 «О ГРАНИЦАХ ЗОН ОХРАНЫ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ НА ТЕРРИТОРИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И РЕЖИМАХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ В ГРАНИЦАХ УКАЗАННЫХ ЗОН» В ЧАСТИ СОХРАНЕНИЯ ИСТОРИЧЕСКОГО МЕЖЕВАНИЯ ПРИ РАЗРАБОТКИ ПРОЕКТА МЕЖЕВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ

В качестве анализа выбрана территория квартала, ограниченного улицами Пестеля, Гагаринской, Чайковского и Моховой, расположенного в Центральном административном районе Санкт-Петербурга. На территорию данного квартала распространяется требование закона СПб № 820-7 от 19.01.2009 г. о сохранении исторического межевания. Проект межевания данной территории был разработан на основании распоряжения КГА от 04.02.2009 года и утвержден постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1522 от 22.12.2009. Данный проект межевания разработан и утвержден без учета требования законодательства о сохранении исторического межевания. Анализ этого несоответствия приведен в конце данного исследования (рисунки 9 и 10).

Цель данного исследования состоит в том, чтобы проанализировать возможность разработки проекта межевания с соблюдением требования о сохранении исторического межевания.

АНАЛИЗ КРАСНЫХ ЛИНИЙ НА СООТВЕТСТВИЕ

ИСТОРИЧЕСКИМ КРАСНЫМ ЛИНИЯМ

1. Исторические красные линии

Территория квартала как место планируемой в будущем застройки обнаруживается на самых ранних проектных планах Санкт-Петербурга — например, на проектном плане 1717 года с планировкой, близкой к позже осуществленной. На планах 1737-38 годов можно видеть данный квартал в практически нынешних границах – с уже проложенными улицами Моховой и Чайковского и фактически сложившимися улицами Пестеля и Гагаринской. Застройка последней хорошо показана на плане 1749 года, где видно, что на тот момент это был еще «задний» проезд, планировочная судьба которого еще могла неоднократно поменяться. Также, на этом плане обнаруживается, что на тот момент территорию квартала, в продолжение Гангутской улицы (которой тогда еще не было), пересекал проход или узкий проезд, делящий квартал на два фактических квартала. Все улицы, окружающие квартал, получили свое окончательное юридическое оформление благодаря проектному плану Санкт-Петербурга 1792-93 годов. Возможно, что существуют и другие проектные планы, детализирующие планировочные решения, в соответствии с которыми были осуществлены работы на местности по выносу в натуру и закреплению красных линий этих улиц. На планах по урегулированию улиц 1880 и 1905 годов граница территории этого квартала показана как не подлежащая корректировке. Никакой последующей документации по планировке территории, на основании которой предполагалось бы изменить красные линии, отменить существующие и установить новые, не существует.

При разработке проекта планировки данной территории все планы, в соответствии с которыми возникла существующая планировка данный территории, должны были быть изысканы и предъявлены в составе материалов историко-архитектурного опорного плана и в составе раздела, описывающего развитие данной территории в соответствии с ранее утвержденной градостроительной документацией. Найденные материалы по красным линиям должны были использоваться в качестве опорных исходных материалов. В случае нового начертания красных линий, ограждающих данную территорию, если было установлено, что это необходимо, следовало осуществлять это путем обоснования отказа от прежнего начертания их и внесения в них соответствующих корректировок.

2. Анализ красных линий, разработанных в составе утвержденного проекта планировки

Данный анализ иллюстрируется рисунком 1.

2.1. Красные линии, отображенные на чертеже планировки, являющегося приложением № 1 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга № 1522 от 22.12.2009 в редакции, размещенной электронной системе «Консультант+» (рис 1 а), не в полной мере соответствуют официальной информации, размещенной в РГИС (рис.1 б). А именно, согласно информации РГИС световой двор-колодец, в который выходят окна дома № 5 по Моховой улице, выделен кранными линиями, которые не отображены на графическом приложении к постановлению Правительства (на рисунке Фрагмент 1).

В то же время, согласно приложению № 5, территория этого двора не включена ни в застроенные земельные участке, ни в земельные участки, формируемые для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства.

2.2. Локальные аномальные начертания красной линии: красные линии, являющиеся границами улиц, окружающих территорию квартала, неправомерно повторяют неровности фасадов.

2.2.1. Фрагмент 2.

Красная линия вдоль ул. Чайковского у дома № 7 (ул. Моховая, 1/9) делает выступ, обходя приставной деревянный тамбур входа в здание.

2.2.2. Фрагмент 3

Красная линия вдоль ул. Моховой у дома по адресу ул. Моховая, 1/9 обходит козырек над входной дверью.

2.2.3. Фрагмент 4

Красная линия вдоль ул. Моховой у дома по адресу ул. Моховая, 13 обходит приямок входа в заглубленное помещение.

2.2.4. Фрагмент 5

Красная линия обходит наружные ступени углового входа во встроенное помещение дома Моховая 21-23.

2.2.5. Фрагмент 6

Красная линия вдоль ул. Гагарниской у дома по адресу ул. Гагаринская, 30 обходит пристроенную металлическую лестницу, ведущую во встроенное помещение, расположенное в бельэтаже.

2.2.6. Фрагмент 7

Красная линия вдоль ул. Гагаринской у дома по адресу ул. Гагаринская, 28 искривляется дважды:

— обходит козырек над входной дверью;

— обходит ризалит и ступень перед дверью.

2.2.7. Фрагмент 8

Красная линия вдоль ул. Гагарниской у дома по адресу ул. Гагаринская, 26 обходит приямок входа в заглубленное помещение.

2.2.9. Фрагмент 9

Красная линия вдоль ул. Гагарниской у дома по адресу ул. Гагаринская, 14 дважды ступенчатым образом сужает улицу. На месте стыка домов №№ 14 и 12 возвращается на место. Никаких особенностей натуры, которые могли бы как-либо пояснить такое начертание красной линии, нет – лицевое здание дома № 14 имеет ровный фасад и в месте стыка лицевых зданий №№ 12 и 14 никаких выступов одного здания перед другим (порядка 0,5 м) нет.

2.3. Аномальные начертания красной линии в части ее общего местоположения.

2.3.1. Красная линия вдоль улицы Гагаринской, в месте примыкания домов 18 и 16, делает отступ от линии застройки вглубь территории общего пользования – на территорию улицы, на 1,6 метра. В натуре здесь никакого преломления красной линии нет – линия застройки домов 24, 20, 16 представляет собой правильную красную линию без изломов. Линия фасада здания № 18 отступает вглубь квартала, но параллельно линии Гагаринской улицы и на расстояние, одинаковое от линий фасада домов 20 и 16, что соответствует отображению этих домов в РГИС. Таким образом, либо границы земельных участков домов №№ 16, 14, 12, 10 по Гагаринской улице и дома № 5 по улице Чайковского неправомерно выступают в пределы территории общего пользования – улицу Гагаринская. Допустимо предположение о том, что местоположение красной линии возле дома № 16 и севернее его соответствует уточненным топографическим материалам. Но в этом случае следует признать неправомерное местоположение красной линии у домов, расположенный к югу от дома № 16 – она в этом случае проходит по существующим домам.

2.3.2. Аналогичное «возмущение» красной линии происходит на стыке домов 3 и 1 по Моховой улице. Если верить чертежу, стена дома № 3 выступает на 1,3 метра перед стеной дома № 1, чего в натуре не обнаруживается.

2.3.3. То же, только с меньшими величинами имеет место на местах стыков домов по Гагаринской улице №№ 36 и 34, 32 и 30, 28 и 26, 22 и 20, 20 и 18, 14 и 12, а также на стыке домов 5 и 7 по улице Чайковского. Однако в действительности нет никаких причин для такого начертания красной линии.

3. Вывод. Красные линии, ограничивающие территорию квартала, которые предлагается установить в соответствии с проектом планировки и проектом межевания, утвержденным Постановлением Правительства № 1522 от 22.12.2009 г., не соответствуют ни историческим красным линиям, ни натуре. Нельзя согласиться с обоснованностью данных красных линий по следующим основаниям:

3.1. В отношении локальных искажений красной линии.

3.1.1. Искажение красной линии следует признать следствием игнорирования разработчиком проекта планировки и органами, проверяющими проект, требований закона СПб № 820-7 от 19.01.2009 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон», а именно требований раздела 1.2 главы 2 приложения 1. Закон требует для территории данного квартала сохранения исторического межевания, то есть сохранения исторических границ его земельных участков. Лицевые границы земельных участков совпадают с красной линией, окаймляющей территорию квартала. Искажение красной линии автоматически ведет к искажению и исторических границ земельных участков.

3.1.2. Красные линии территории квартала, установленные в период первичного установления границ улиц и застройки территории, предполагали право застройщиков в определенных случаях и в определенных пределах выходить отдельными деталями домов за красную линию. В том числе, разрешалось устройство выступающих и западающих частей архитектурной отделки здания (пилястров, ризалитов и т.п.), а также эркеров, балконов, крылец, лестниц как вверх, так и вниз. Устройство таких частей дома в пределах установленных правил никогда, вплоть до нынешнего дня, не рассматривалось ни как нарушение красной линии, ни как факт противоправного выхода зданием за границы своего земельного участка, ни как причина или повод для пересмотра красных линий и границ земельного участка.

3.1.3. Искажение красной линии, как и границы земельного участка с целью обойти выступающую часть здания, которым оно вышло на территорию общего пользования, является действием, не обоснованным ни на каком требовании, которое вытекало бы из действующего законодательства, и только демонстрирует неподготовленность проектировщика и проверяющих его работу органов к ответу на вопрос о правильном начертании этих границ в подобных случаях.

3.1.4. Вместе с тем, разработчик демонстрирует непоследовательность в принятии решения в отношении начертания красной линии в местах наличия выступающих частей зданий в пределах одного и того же квартала.

Так, ступень перед входом и невысокая и небольшая бетонная плита перед входом во встроенное помещение дома № 28 по Гагаринской улице и козырек над ней (фрагмент 7, рис. 2а) дважды послужили причиной для того, чтобы проектировщик обвел их красной линией, и точно так же он поступил в отношении крыльца перед входом в больницу по Моховой 1 (фрагмент 3), а прислоненная к стене дома № 34 по улице Гагарниской пирамида лестницы входа в Салон красоты и козырек над ее входом (рис. 2б) никак не изменили красную линию.

Так, приямок для входа в заглубленные помещения домов № 26по Гагаринской (фрагмент 8) и дома № 13 по Моховой улице (фрагмент 4) обведены красной линией, а приямок точно такого же входа в заглубленное помещение дома № 7 по Моховой улице не обведен.

Так, деревянный тамбур входной двери, выступающий вперед за плоскость стены дома № 7 по улице Чайковского (фрагмент 2), обведен красной линией, а точно такой же деревянный тамбур входной двери дома № 3 по Моховой улице остался не обведенным.

3.1.5. Многие из названных выше причин искривления красной линии обусловлены учетом временных пристроек к фасадам домов, представляющих собой то или иное оборудование входов. Со временем входы могут менять местоположение – собственники помещений могут переносить их, устраивая их через другие проемы в наружных стенах. Вместе со входом будет переезжать и оборудование их – лесенки, приямки и козырьки. Со временем может меняться и очертание самих этих элементов оборудования. То, насколько необоснованно полагаться на текущую конфигурацию этих элементов, демонстрирует фрагмент 5 – угол на пересечении улиц Моховой и Пестеля. Красная линия проведена по линии наружной ступени, ведущей к двери входа в угловое помещение. Но сегодня после очередного косметического ремонта очертание ступеней поменялось, что совершенно лишило начертание красной линии какой-либо обоснованности (рис.3)

3.2 Не имеет никакого обоснования внезапное изменение места прохождения красной линии с захватом полосы улицы Гагаринской шириной порядка 1,6 метр на всю длину от места стыка домов №№ 16 и 18 по Гагаринской улице до перекрестка улиц Гагаринская и Чайковского, а также вдоль дома № 5 по улице Чайковского.

Также нет обоснования и для отступа красной линией вглубь квартала на 1,1 метра вдоль улицы Моховая на всю длину фасада дома № 1.

3.3 Не имеет никакого обоснования ступенчатое расширение территории квартала вдоль дома 14 по лице Гагаринской.

АНАЛИЗ ЛИНИЙ «ИСТОРИЧЕСКОГО МЕЖЕВАНИЯ», ОТОБРАЖЕННЫХ В ПРИЛОЖЕНИИ 2 ЗАКОНА СПБ № 820-7 ОТ 19.01.2009 «О ГРАНИЦАХ ЗОН ОХРАНЫ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ НА ТЕРРИТОРИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И РЕЖИМАХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ В ГРАНИЦАХ УКАЗАННЫХ ЗОН».

1. Детальный анализ материала графического отображения границ исторического межевания, демонстрируемого в приложения 2 к закону, на примере рассматриваемого квартала дает основания признать, что он не является топографически точным, к нему надо относиться только как к принципиальной схеме. Из этого следует невозможность прямого использования его при разработке документации по планировке территории. Необходимы дополнительные изыскания для уточнения сведений об этих границах.

2. Однако он не точен также и в качестве принципиальной схемы.

На рисунке 4а воспроизведена застройка начала XX века. Строения, относящиеся к одному адресу, покрашены одним цветом в пределах своего участка. На исходном топографическом материале 1930-х годов достаточно легко и достаточно однозначно прочитывается структура деления территории квартала на земельные участки домовладений начала XX века. Границы этих участков показаны толстой черной линией. Линии, отображающие границы исторического межевания по материалам приложения к закону, показаны тонкой голубой линией. Совпадение тех и других линий не идеально, что дополнительно говорит о необходимости изысканий. Для подобного уточнения уместно привлечь архивные материалы о домовладениях.

3. Анализ обоснованности требований по сохранению «исторического межевания», отображенных в законе СПб № 820-7 от 19.01.2009.

Сохранение при современном землеустройстве границ исторического межевания физически возможно в случае, если сохранена историческая структура застройки без такого вмешательства в нее в ходе строительных мероприятий после 1917 года, при котором изменились и/или возникли существенно иные новые функционально-пространственные связи между разными объектами застройки, которые связывают их в новые целостности.

На территории данного квартала в течение XX века произошли следующие строительные события:

3.1. Домовладения по адресам ул. Чайковского 7 и Чайковского 9/1 были объединены в единый комплекс больницы. Частично корпуса, включая лицевой дома № 9 по ул. Чайковского, были перестроены. Сегодня все объекты по обоим адресам «прошиты» единым функциональным использованием. Тем не менее, физическая возможность восстановления этого комплекса в виде 2-х отдельных самодостаточных недвижимых имуществах в исторических границах сохраняется. Но вряд ли стоит говорить о достаточной целесообразности этого и об обоснованности соответствующего требования закона в отношении этих объектов.

3.2. Дома №№ 5/10 по ул. Чайковского, и 12 по ул. Гагаринской претерпели реконструкцию в виде комплексного капитального ремонта, при котором, видимо, был ликвидирован (застроен) собственный арочный проезд на территорию двора дома № 5/10, а во дворе дома № 12 был снесен корпус, что позволило обеспечить доступность на территорию двора дома № 5/10 с двора дома № 12. Это фактически объединяет эти два дома в физически единый комплекс недвижимого имущества. Требования закона о неизменности границ исторического межевания, в части требования формирования здесь двух различных земельных участков, представляются необоснованными.

Пояснения к рисунку 4.

Воспроизведены пятна застройки по топографическим материалам начала XX века. Пятно одного цвета соответствует застройке по одному адресу.

На рисунке 4 а:

— Тонкие голубые линии соответствуют линиям исторического межевания, отображенном в графических материалах Приложения 2 к закону СПб № 820-7

— Толстые черные линии представляют собой уточненные границы домовладений начала XX века.

На рисунке 4б отображены исторические домовладения, планировочная структура которых претерпела значительные изменения в результате строительной деятельности XX- XXI веков.

3.3. На пустующем участке № 18 по Гагаринской улице в 1960-м году был построен детский сад № 56. Его здание было построено с некоторым отступом от красной линии вглубь участка. Это строительство внесло свою лепту в искажение исторической структуры планировки и застройки территории тем, что здание не имеет арочного проезда на территорию двора, находящегося за зданием. Открытая доступность до него осуществляется посредством арочных проемов соседнего дома № 7 по Моховой улице.

Земельный участок детского сада при строительстве не нарушил границ исторического межевания – ограда, отделяющая его территорию от территории участка № 7 по Моховой улице, была установлена по исторической границе исторического домовладения, которая в схеме «Историческое межевание» в приложении 2 к закону СПб № 820-7 от 19.01.2009 указана неверно. Сохранение данного земельного участка в его исторических границах возможно при условии установления сервитута, обеспечивающего проход и проезд на территорию его двора по участку № 7 по Моховой улице на период до реконструкции дома № 18, при котором следует потребовать организации собственного проезда на территорию своего двора.

3.4. Дома №№ 20 и 22 предположительно в 1971 году прошли реконструкцию в форме комплексного капитального ремонта, при котором дом № 20 лишился арочного проезда, обеспечивавшего собственный проезд на свою дворовую территорию, а также на территориях дворов обоих домов были снесены дворовые постройки, фактически объединившие дворы этих домов. Во всяком случае, сегодня доступность двора дома № 20 обеспечивается за счет двора дома № 22, что ставит вопрос о целесообразности при формировании недвижимого имущества объединения их в единый комплекс недвижимого имущества. При этом требование о сохранении исторического межевания, из которого следует необходимость формирования 2-х отдельных земельных участков, представляется необоснованной.

3.5. На пустующем участке № 19 по Моховой улице в 1935 году было построено здание школы. Сейчас это оздоровительный детский сад №88. Срединная часть территории, объединяющей дворы этого дома и дома № 32 по Гагаринской улице, была занята каменным нежилым строением хозяйственного назначения. Сегодня эта постройка снесена и на ее месте построено 4-х этажное здание медицинского центра «ЛИТА». Чтобы ответить на вопрос, был ли в исторические времена участок домов № 19 по Моховой и № 32 по Гагаринской единым, необходимы дополнительные изыскания. Но, так или иначе, в структуру застройки этих участков неоднократно внесены кардинальные изменения, что заставляет признать требование о сохранении исторического межевания в отношении этих двух (или этого одного) земельных участков необоснованным. Правда, в случае подтверждения сведений об историческом единстве земельного участка домов по адресам № 19 по Гагаринской улице и № 32 по Моховой улице, каковым он и отображен в графическом приложении 2 к закону, и при достижении согласия сохранения его в качестве единого участка комплексной застройки, включающий столь разнородные объекты недвижимого имущества, как многоквартирный дом, детский сад и медицинское учреждение – в этом случае задачу по сохранению исторического межевания следует признать удачно решенной. Следует иметь в виду, что на плане Литейной части, прилагавшейся к адресной книге «Весь Петербург», потом «Весь Петроград» (изданий до 1917 года) этот участок показан как единый.

4. Вывод.

К графическим материалам приложения 2 к закону СПб № 820-7 в части отображения границ исторического межевания следует относиться как к схематическим материалам, требующим уточнения в части:

— топографической точности изображения данных границ;

— соответствия начертанных в схеме границ исторического межевания их действительному местоположению;

— обоснованности требования сохранения исторического межевания в случае искажения структуры застройки территории строительными мероприятиями периода после 1917 года.

Анализ показал, что искажения исторической планировочной структуры территории квартала, возникшие в результате строительных мероприятий периода после 1917 года, носят, как правило, локальный характер и в целом не оказывают фатального воздействия на возможность воспроизводства исторического межевания.

Анализ убедительно показывает, что в ряде случаев искажения планировочной структуры территории — вследствие осуществленных строительных мероприятий периода после 1917 года, когда, например, этими мероприятиями несколько исторических участков фактически объединены в единый комплекс недвижимого имущества — продолжает существовать возможность сохранить исторические наружные границы участков, объединенных в составе нового участка.

Анализ показал, что графические материалы, отображающие историческое межевание в составе материалов приложения 2 к закону СПб № 820-7, недостаточно достоверно отображают объекты исторического межевания. В том числе, в качестве объектов исторического межевания показаны земельные участки, которые в данном виде фактически исчезли в результате реконструктивных мероприятий периода XX-XXI веков, и ни их восстановление, ни, тем более, сохранение их исторического межевания в иных случаях физически невозможно. То, что они оказались в числе участков сохраняемого межевания, возможно, следует расценивать как техническую ошибку. Но это заставляет предполагать наличие и других ошибок – наличие в натуре на территории охранных зон Санкт-Петербурга таких сохранившихся объектов исторического межевания, которые, наоборот, не упомянуты как сохраняемые объекты и не нашли отражения в материалах приложения 2 к закону СПб № 820-7. На рисунке 5 показаны земельные участки исторического межевания, сохранения которых требует закон СПб № 820-7. Бросается в глаза странная избирательность – межевание следует сохранять далеко не во всех кварталах, расположенных в охранных зонах; в некоторых кварталах сохранять межевание требуется лишь для отдельных участков. В то же время, требования Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26.04.2008 № 315 указывают на сохранение всех земельных участков исторического межевания, расположенных в зонах охраны объектов культурного наследия – в охранной зоне и зоне регулирования застройки.

На рисунке 6 представлен фрагмент рисунка 5, на котором показана территория квартала, соседнего с кварталом, рассматриваемом в данном исследовании – ограниченном улицами Пестеля, Моховой, Чайковского и Литейным проспектом. В его пределах закон СПб № 820-7 требует сохранения исторического межевания лишь вдоль улицы Чайковского. В то же время анализ показывает обоснованность сохранения исторического межевания практически на всей остальной территории квартала. Предложение по восполнению материалов исторического межевания показано синими линиями. Границы лишь трех исторических земельных участков оказалось невозможно восстановить по причине строительства в 1993 году здания ГУП производственной базы Центрального района.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПО ФОРМИРОВАНИЮ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ТЕРРИТОРИИ КВАРТАЛА, ОГРАНИЧЕННОГО УЛИЦАМИ ПЕСТЕЛЯ, ГАГАРИНСКАЯ, ЧАЙКОВСКОГО И МОХОВАЯ, С УЧЕТОМ ТРЕБОВАНИЯ СОХРАНЕНИЯ ИСТОРИЧЕСКОГО МЕЖЕВАНИЯ

1. Проектное предложение по красным линиям, ограничивающим территорию квартала

Предлагается в качестве красных линий, ограничивающих территорию квартала, принять восстановленные исторические красные линии, установленные в период последних планировочных работ, завершившихся установлением этих линий в натуре и закрепленных также в натуре капитальной застройкой. С тех пор, как эти линии были установлены, и состоялась застройка, планировка которой была обоснована этими линиями, никаких событий, требовавших ее пересмотра, не случилась. Поэтому никаких оснований к тому, чтобы искать ей новое начертание, не имеется. Но, напротив, требования режима установленной для этой территории зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности теперь требуют сохранения сохранившихся красных линий как объектов охраны.

2. Проектное предложение по границам земельных участков, расположенных на территории квартала, с учетом требования сохранения исторического межевания

Разработку проекта межевания территории необходимо осуществлять с учетом границ земельных участков, расположенных на данной территории, уже прошедших кадастровый учет. На территории рассматриваемого квартала сформировано и поставлено на кадастровый учет 11 земельных участков. Из них прошли межевание только 2 земельных участка. Границы остальных 9-ти земельных участков при разработке проекта межевания могут быть уточнены, в том числе, при наличии обоснования, пересмотрены.

Земельные участки, поставленные на кадастровый учет, наложенные на границы уточненного исторического межевания, можно видеть на рисунке 7. Участки, подписанные буквой «К», являются участками, прошедшими межевание; буквой «Н» — не прошедшими.

Земельные участки, которые предлагается сформировать в пределах данного квартала, представлены на рисунке 8. Границы этих участков обозначены тонкой зеленой линией. Участки пронумерованы, ниже, в соответствии с этой нумерацией, дается объяснение по каждому участку. На втором плане проступают черные линии уточненного исторического межевания. Зеленой вуалью покрыты участки, которые предлагается сформировать не в границах исторического межевания. На схему также наложены пятна земельных участков, сегодня учтенных в кадастре недвижимости – это иллюстрирует массив земельных участков, проблемных тем, что для формирования земельных участков в соответствии с историческим межеванием эти земельные участки следует изменить.

2.1. Участок 1 Моховая улица, дом 1/9

2.1.1. Участок, учтенный в ГКН

Учтенный в ГКН земельный участок 78:31:1193:12 поставлен на кадастровый учет в марте 2009 года, прошел межевание. Участок включает в себя территорию, составленную из объединения двух земельных участков исторического межевания по адресам № 7 и 9/1 по улице Чайковского. Земельный участок был сформирован в качестве участка, относящегося к комплексу зданий Городской онкологической больницы № 8, созданной в 1962 году и размещенной в переоборудованных для этого зданиях двух исторических домовладений. Требование разделения этого участка ради формального восстановления исторического межевания вряд ли следует признать обоснованным. Границы участка в целом соответствуют линиям границ исторического межевания. Однако их начертание вызывает локальные сомнения и возражения:

— Границы, установленные вдоль лицевых фасадов, не соответствуют линиям исторического межевания. Исторические земельные участки домовладений не включали в себя локальные выступы за красную линию. В данном случае речь идет о локальных выступах на территорию улицы Чайковского — с целью включить в состав участка деревянный тамбур входных дверей дома № 7 по ул. Чайковского и на территорию Моховой улицы — с целью включить в состав участка крыльцо входной двери дома № 1 по этой улице. Необходимо привести лицевые границы участка в соответствие с правильными начертаниями исторической красной линии.

— Судя по топографическим материалам разных лет, линия примыкания брандмауэрных стен домов № 1 и № 3 по Моховой улице не является прямой и имеет искривление. Если эти сведения верны, то и граница между земельными участками этих объектов должны повторить это искривление. Выяснить, имеется ли это искривление в натуре, или это всего лишь дефект топографических материалов, передавшихся формальным копированием от самых ранних планов к последующим, можно, исследуя материалы ПИБ, архивные исторические материалы, а также посредством натурного обследования.

— Вызывает сомнение локальное искривление участка границы по линии между брандмауэрными стенами домов Моховая улица, дом 1/9, литер Д и 3-х этажным дворовым флигелем дома по адресу Моховая ул. 12.

2.1.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Предлагается в целом сохранить данный земельный участок в границах, в которых он учтен в кадастре недвижимости, с уточнением этих границ в соответствии с указанными выше замечаниями.

2.2. Участок 2. Улица Гагаринская 10-12, улица Чайковского, 5

2.2.1. Участок, учтенный в ГКН

На территории формируемого участка нет земельных участков, учтенных в ГКН.

2.2.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Земельный участок в составе проекта межевания предлагается сформировать как участок, возникший в результате объединения двух исторических участков дома № 5 по ул. Чайковского и 10-12 по Гагаринской улице. Данное предложение обосновано тем, что все строения этих участков прошли реконструкцию в виде комплексного капитального ремонта, при которой была радикально изменена структура пространственно-планировочной организации их территории, в результате чего собственный проезд на территорию двора дома № 5 был ликвидирован, его пространство слилось с расчищенным после сноса дворового флигеля дворовым пространством домов № 10 и 12. Сегодня формирование на этой территории двух отдельных земельных участков носило бы характер искусственного решения и потребовало бы устройства сервитута, обременяющего участок домов № 10-12.

2.3. Участок 3. Гагаринская улица, дом 14

2.3.1. Участок, учтенный в ГКН.

На территории формируемого участка, земельных участков, учтенных в ГКН нет.

2.3.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Земельный участок в составе проекта межевания предлагается сформировать в границах исторического земельного участка. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

2.4. Участок 4. Гагаринская улица, дом 16

2.4.1. Участок, учтенный в ГКН.

На территории формируемого участка, земельных участков, учтенных в ГКН нет.

2.4.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Земельный участок в составе проекта межевания предлагается сформировать в границах исторического земельного участка. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

2.5. Участок 5. Моховая улица, дом 5

2.5.1. Участок, учтенный в ГКН.

Земельный участок 78:1193:7 поставлен на кадастровый учет в феврале 2002 года, уточнен в декабре 2006 года, но межевание не прошел, т.е. его границы могут быть пересмотрены при разработке проекта межевания. Участок сформирован «по обрезу фундамента» с оставленной в виде «белых пятен» территорией дворов, включая световой дворик. Внешние границы участка вполне соответствуют границам исторического межевания.

2.5.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

В случае если при окончательном межевании этого участка (в проекте межевания), будет принято решение о включении территории дворов в состав земельного участка, данный участок будет полностью соответствовать требованиям о сохранении исторического межевания. Именно это и следует предложить. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

2.6. Участок 6. Улица Гагаринская, 18

2.6.1. Участок, учтенный в ГКН.

Земельный участок детского сада 78:1193:10, сформированный в декабре 2005 года, межевание не прошел. Участок в границах на сегодня установленных для него распространяется практически на всю территорию исторического земельного участка – его границы совпадают с историческими границами, которые уточнены в составе настоящего анализа – в разделе, посвященном анализу материалов по «историческому межеванию» приложения 2 к закону СПб № 820-7. Исключением составляет юго-восточный угол земельного участка, в котором вырезано пятно застройки находящейся здесь трансформаторной подстанции. Требование о формировании собственного земельного участка трансформаторным подстанциям носит общераспространенный характер, хотя никто не дает внятных объяснений того, почему трансформаторная подстанция должна иметь именно собственный земельный участок, почему ее участок не может быть оформлен в виде соответствующего сервитута.

В данном случае земельный участок трансформаторной подстанции не сформирован – здесь для него только оставлено место. В случае включения участка трансформаторной подстанции в состав земельного участка детского сада данный участок будет полностью соответствовать требованиям о сохранении исторического межевания.

2.6.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Предлагается сформировать земельный участок в границах исторического межевания. Для обеспечения землепользования существующей трансформаторной подстанции предлагается установить сервитут.

2.7. Участок 7. Улица Моховая, 7

2.7.1. Участок, учтенный в ГКН.

Земельный участок многоквартирного дома 78:1193:8 по адресу Моховая, д. 7 принят на учет в феврале 2002 года. Участок сформирован только для лицевого флигеля (лит.А) по обрезу фундамента, межевание не прошел. Дворовой флигель (без литера) стоит вне какого-либо земельного участка.

2.7.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Предлагается сформировать земельный участок в границах исторического межевания. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

2.8. Участок 8. Улица Гагаринская, 20-22

2.8.1. Участок, учтенный в ГКН.

На территории исторического земельного участка дома № 20 сформированы и поставлены на кадастровый учет 2 земельных участка, для двух флигелей – лицевого (Лит. А, 78:31:1193:3) и дворового (Лит. Б, 78:31:1193:4), оба по обрезу фундамента, оба не прошедших межевания. Оба участка были сформированы в 1999 году, и оба принадлежат одному лицу.

2.8.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Земельный участок в составе проекта межевания предлагается сформировать путем следующих итераций:

— объединение вышеназванных двух земельных участков прошедших кадастровый учет в исторических границах земельного участка № 20 по Гагаринской улице. Единство собственника этих объектов позволяет это сделать.

— объединение двух исторических участков дома № 20 и 22 по Гагаринской улице. Данное предложение обосновано тем, что все строения этих участков прошли реконструкцию в виде комплексного капитального ремонта, при которой была радикально изменена структура пространственно-планировочной организации их территории, в результате чего собственный проезд на территорию двора дома № 20 был ликвидирован, его пространство слилось с расчищенным после сноса дворового флигеля дворовым пространством дома № 22. Сегодня формирование на этой территории двух отдельных земельных участков носило бы характер искусственного решения и потребовало бы устройства сервитута, обременяющего участок домов № 22. Вернуться к вопросу о формирование из этого участка двух участков исторического межевания станет возможным после реставрационного восстановления в доме № 20 заложенного арочного прохода.

2.9. Участок 9. Улица Моховая, 9

2.9.1. Участок, учтенный в ГКН.

На территории формируемого участка, земельных участков, учтенных в ГКН нет.

2.9.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Предлагается сформировать земельный участок в границах исторического межевания. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

2.10. Участок 10. Улица Моховая, 11

2.10.1. Участок, учтенный в ГКН.

На территории формируемого участка, земельных участков, учтенных в ГКН нет.

2.10.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Предлагается сформировать земельный участок в границах исторического межевания. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

2.11. Участок 11. Улица Гагаринская, 24

2.11.1. Участок, учтенный в ГКН.

На территории формируемого участка, земельных участков, учтенных в ГКН нет.

2.11.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Предлагается сформировать земельный участок в границах исторического межевания. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

2.12. Участок 12. Улица Гагаринская, 26

2.12.1. Участок, учтенный в ГКН.

На территории формируемого участка, земельных участков, учтенных в ГКН нет.

2.12.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Предлагается сформировать земельный участок в границах исторического межевания. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

2.13. Участок 13. Улица Моховая, 13

2.13.1. Участок, учтенный в ГКН.

На территории формируемого участка, земельных участков, учтенных в ГКН нет.

2.13.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Предлагается сформировать земельный участок в границах исторического межевания. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

2.14. Участок 14. Улица Гагаринская, 28

2.14.1. Участок, учтенный в ГКН.

Земельный участок 78:1193:6 по адресу ул. Гагаринская, 28 прошел кадастровый учет и межевание в 2002 году. Границы этого участка, проходящие по внутриквартальной территории, вполне соответствуют границами исторического межевания. Граница участка вдоль лицевого фасада имеет локальные выступы, подвергнутые критике выше – в разделе, посвященном анализу красной линии.

2.14.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Предлагается сформировать земельный участок в границах исторического межевания. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

2.15. Участок 15. Улица Моховая, 15

2.15.1. Участок, учтенный в ГКН.

На территории формируемого участка, земельных участков, учтенных в ГКН нет.

2.15.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Предлагается сформировать земельный участок в границах исторического межевания. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

2.16. Участок 16. Улица Гагаринская, 39

2.16.1. Участок, учтенный в ГКН.

Земельный участок 78:1193:5 поставлен на кадастровый учет в октябре 1999 года, уточнен в декабре 2003 года, но межевание не прошел, т.е. его границы могут быть пересмотрены при разработке проекта межевания. Участок сформирован «по обрезу фундамента» с оставленной в виде «белого пятна» территории двора.

2.16.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Предлагается сформировать земельный участок в границах исторического межевания. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

2.17. Участок 17. Улица Моховая, 17

2.17.1. Участок, учтенный в ГКН.

На территории формируемого участка, земельных участков, учтенных в ГКН нет.

2.17.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Предлагается сформировать земельный участок в границах исторического межевания. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

2.18. Участок 18. Улица Моховая, 19 – улица Гагаринская 32

2.18.1. Участок, учтенный в ГКН.

На данной территории находятся два земельных участков, учтенных в ГКН: ул. Гагаринская, 32, с кадастровым номером 78:1193:1 и ул. Моховая, 19, с кадастровым номером 78:1193:9. В первом случае земельный участок сформирован по обрезу фундамента, во втором – в состав земельного участка входит пятно дома и часть дворовой территории. Между этими земельными участками в 2003 году было построено 4-х этажное здание Общественного учреждения «Санкт-Петербургский физкультурно-оздоровительный центр «ЗДОРОВЬЕ»», в котором сейчас располагается медицинский центр «ЛИТА». С момента строительства это здание существует на земельном участке без кадастрового номера, сформированном по его фундаменту и используемом на правах краткосрочной аренды. Между всеми этими земельными участками остальное пространство участка заполняют два «белых пятна» дворовой территории, заполненное хозяйственными постройками и трансформаторной подстанцией. В дополнение ко всему, эту территорию характеризует существенный перепад уровней дворовой территории.

2.18.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Данная территория является самой сложной для принятия решения по межеванию. Эта сложность определяется резкой неоднородностью функционального назначения застройки. В контексте данного исследования нет необходимости предлагать какой-либо конкретный вариант ее межевания – данная территория достаточно изолирована от территории всей остальной застройки, и такое решение может быть выработано отдельно.

Наружные границы этой территории в полной мере соответствуют границам исторического межевания. Но внутри них эта территория не сможет быть размежевана в соответствии с сохранением исторического межевания.

2.19. Участок 19. Улица Гагаринская, 34

2.19.1. Участок, учтенный в ГКН.

На территории формируемого участка, земельных участков, учтенных в ГКН нет.

2.19.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Предлагается сформировать земельный участок в границах исторического межевания. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

2.20. Участок 20. Улица Пестеля, дом 8/36

2.20.1. Участок, учтенный в ГКН.

Земельный участок многоквартирного дома 78:1193:2 принят на учет в июле 1997 года. Участок сформирован только для лицевого флигеля (лит.А) по обрезу фундамента, межевание не прошел. Дворовой флигель (лит.Б) стоит вне какого-либо земельного участка.

2.20.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Предлагается сформировать земельный участок в границах исторического межевания. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

2.21. Участок 21. Улица Моховая улица, дом 21-23

2.21.1. Участок, учтенный в ГКН.

На территории формируемого участка, земельных участков, учтенных в ГКН нет.

2.21.2. Предложение по межеванию в составе проекта межевания

Предлагается сформировать земельный участок в границах исторического межевания. Никаких обстоятельств, препятствующих этому, нет.

3. Выводы

Предложенный вариант межевания исследуемого квартала дает надежду на то, что цель формирования земельных участков в границах исторического межевания не так уж безнадежно недостижима. Здесь:

— для 12-ти земельных участков формирование в границах исторического межевания вообще не встретило бы никаких преград. В том числе, один из них уже прошел кадастровый учет и межевание практически в границах исторического межевания. Для приведения его в полное соответствие необходимо откорректировать лишь лицевую границу, которую откорректировать необходимо в любом случае, так как земельный участок совершенно противоправным образом заходит на территорию общего пользования;

— для 5-ти земельных участков формирование их в границах исторического межевания сопряжено с упорядочением ранее сформированных и учтенных в кадастре недвижимости земельных участков. К счастью для территории данного квартала, все они еще не прошли межевание.

— 3 земельных участка предлагается сформировать в результате объединения в каждом случае из 2-х исторических участков.

— межевание территории в пределах участка, имеющего номер 18, предлагается отложить до разработки по нему отдельного решения.

В целом, можно констатировать, что имеется реальная возможность при разработке проектов межевания территории кварталов исторической застройки Санкт-Петербурга формировать земельные участки в границах исторического межевания.

4. Анализ проекта межевания, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1522 от 22.12.2009.

Земельные участки, формируемые в составе проекта межевания, утвержденного Постановлением Правительства СПб № 1522 от 22.12.2009 г., представлены на рисунке 9.

Всего на территории квартала выделено 36 земельных участков. При этом на территории квартал расположено 25 (включая 3 на участке Гагаринская 32-Моховая 19) комплексов, объединенных одним адресом.

Такая разница возникла из-за того, что в составе некоторых этих комплексов находятся несколько строений – жилых флигелей, трансформаторные подстанции и даже еще более мелкие строения для которых данным проектом сформированы собственные земельные участки.

На рисунке формируемые земельные участки представлены пятнами с черной штриховкой и толстой черной обводкой.

Бежевые пятна – территория общего пользования.

Тонкие голубые линии – границы исторического межевания.

О 4-х-5-ти земельных участках можно сказать, что они в определенной мере соответствуют границам исторического межевания. Почти каждый из них нуждается в уточнении фасадной границы участка, а также задней границы.

Остальные участки сформированы полностью или частично по обрезу фундамента. Часть из них — участки, учтенные в кадастре недвижимости — воспроизведены без какого-либо уточнения, и этим можно объяснить то, что в проекте межевания они получили границы, установленные по обрезу фундамента. Остальные приобрели подобное решение по воле авторов проекта и с согласия органов, проверяющих и утверждающих проект.

Несмотря на то, что данный проект утвержден Постановлением Правительства Санкт-Петербурга, он нуждается в пересмотре даже без учета его несоответствия закону СПб № 820-7, просто в силу допущенных технических ошибок по месту прохождения красной линии, ограничивающей территорию квартала.

Анализ подготовил эксперт Санкт-Петербургского отделения ВООПИиК,  архитектор Никонов П.Н. 21.12.2010.