1915
В архитектурных обществах столицы рассматривается теперь проект новых обязательных постановлений по строительной части, разработанный управой для внесения в городскую думу.
Проект этот, как и старые правила, страдает одним недостатком, который остался незамеченным даже специальной печатью, посвятившей свои статьи обзору его; между тем значение этого недостатка таково, что грозит и в будущем свести на нет смысл всех требований относительно величины дворов, разрывов между зданиями, высоты их и пр. Поэтому мне кажется своевременным указать на него теперь, пока есть ещё время внести необходимые дополнения и поправки, поскольку они были бы признаны желательными.
Недостаток этот заключается в том, что максимальная площадь застройки каждого участка статьями проекта не ограничена, как это сделано в западных столицах, и установление её предоставлено самому владельцу. Последний, стремясь к достижению наибольшей доходности участка, застраивает его в такой степени, какая только возможна, совершенно не заботясь о требованиях гигиены относительно доступа в жилые помещения света и воздуха.
Удивляться этому нельзя, потому что каковы бы ни получились квартиры, земля, на которой ему удастся настроить их, сверх допускаемых требованиями гигиены — столь дорогая в Петрограде — достаётся ему даром. Между тем обязательные постановления, издаваемые в целях гигиены, требуют как раз обратного. Таким образом недостаток проекта, как и старых правил, заключается в том, что материальные интересы, владельца -противоположны требованиям обязательных постановлений.
Это обстоятельство заставляет владельцев считать последние злом, которое следует, по возможности, обходить. А раз это так, то нельзя сомневаться в том, что способы обойти всякие постановления, направленные к улучшению гигиены жилищ, всегда найдутся, как бы детально ни были разработаны эти постановления.
Установление минимальной величины дворов и разрывов между зданиями окажется тут бессильным; как велики бы ни были, напр., дворы, нельзя запретить строить, кроме главных — небольшие световые дворы, которые зачастую оказываются даже неизбежными для освещения нежилых помещений при квартирах. А кто поручится в том, что под видом ванных, шкафных, чуланов и т. п. не будут строиться жилые полутёмные или даже тёмные комнаты, сдаваемые впоследствии владельцем именно как жилые? Уследить за этим немыслимо никакому санитарному надзору, который в лучшем случае может повести лишь к возникновению бесконечных судебных дел, но не устранит самого явления, наблюдаемого и в настоящее время на многочисленных примерах застройки участков полутёмными жилыми помещениями. И нет поводов надеяться, что такое строительство прекратится с введением проектируемых новых правил, потому что проект в этом отношении никаких улучшений не содержит.
Совершенно иное влияние на строительство оказывают обязательные постановления западных столиц, определяющие наибольшую допускаемую площадь застройки каждого участка. Вследствие этого у владельцев не возникает и вопроса о возможности увеличения её, как не приходит никому у нас на мысль вопрос о том, нельзя ли уменьшить требуемую нашими постановлениями наименьшую площадь для двора в 30 кв. саж. А так как при равных площадях более ценными будут те квартиры, которые гигиеничнее и удобнее, то к достижению наибольшего комфорта и гигиены и направлены все стремления владельцев, приступающих к застройке своих участков. Но к этой же цели ведут и изданные там обязательные постановления; поэтому материальные интересы владельцев недвижимостей в западных столицах требуют соблюдения обязательных постановлений, в чём и заключается преимущество последних.
Мне пришлось одно время работать в Берлине и ознакомиться на практике с тамошними постановлениями, которые хорошо разработаны во всех деталях. Как например применения правила об ограничении площади застройки участков, я, для пояснения сказанного, на них и сошлюсь, хотя, конечно, самый способ определения этой площади — вопрос второстепенный и у нас должен быть установлен применительно к нашим условиям.
Правило это, поставленное впереди других, заключается в следующем. Приступая к составлению предварительного эскиза постройки, проводят на плане участка две линии, параллельные фасадной линии: одну в расстоянии 6 метр., другую в расстоянии 32 метр. от неё. Таким образом площадь участка разделена на 3 полосы. Для расчёта первая полоса предполагается застроенной сполна; вторую полосу допускается застроить в 0,7 её площади, а третью, если участок расположен в центральной части города (которая определена в постановлениях названием улиц, её ограничивающих) допускается застроить в 0,6 её площади, на окраинах же в 0,5. Полученные площади суммируют, и сумма даёт искомую максимальную площадь застройки, которая распределяется на участке по усмотрению архитектора, независимо от полос.
В пригородах — Шарлоттенбурге, Шенеберге и Риксдорфе, которые от Берлина отделены только в административном отношении, фактически же отстоят от него ближе, чем наши заречные части города от центра, действует другое правило: там наибольшая площадь застройки равняется 0,5 площади участка, а для участков угловых — 0,6 её.
Разница в величине этой площади между центром города и его окраинами и затем между окраинами и пригородами вызвана, очевидно, тем, что в самом городе, и особенно в центре его, строятся главным образом магазины, конторы, склады, а на окраинах и в пригородах — квартиры. Быть может, здесь сыграла роль и разница в стоимости земли, которая была бы резко обесценена в городе, особенно в центре его, в случае уравнения этих площадей.
Ограничение площади застройки участков даёт возможность сообразовать величину двора с величиною участка без опасения, что величина остающейся свободной от застройки земли будет уменьшаема владельцем произвольно.
У нас наименьшая площадь для главного двора установлена в 30 кв. саж. Я не знаю, откуда взялась эта цифра, но признать её удачной нельзя: двор в 30 кв. с., кругом застроенный 11-саженными флигелями, будет мал и не даст всем квартирам достаточного освещения; в нижних этажах помещения будут мрачные. Наоборот, при незначительных участках, особенно угловых, хорошо освещённых с улицы, или при участках неглубоких — двор такой величины, обесценивая участок, не приносит иногда никакой пользы, ибо все жилые помещения удаётся в таких случаях проектировать окнами на улицу, а выход из чёрной лестницы — в проезд. Между тем при проектировании приходится иногда уделять больше внимания размещению такого, в сущности, излишнего, двора, чем самих помещений.
Вообще в таком большом городе, как Петроград, где участки расположены самым различным образом относительно улиц, где величина и форма их самые различные, — нельзя одной какой-нибудь мерой определять величину двора, который был бы удовлетворителен для всех их.
Если нельзя, во избежание пожарной опасности, предоставить архитектору определение величины и формы двора в каждом частном случае, то величина эта должна все-таки определяться в зависимости от вели чины и формы самого участка, что зачастую даёт возможность несравненно лучше использовать его без всякого ущерба доступу света и воздуха жилым помещениям, а в некоторых случаях — даже и увеличить их.
И это обстоятельство учли составители берлинских обязательных постановлений, где говорится: „Жилые помещения, расположенные не со стороны улицы, должны получать свет и воздух непосредственно с главного двора, наименьшая площадь которого равна 80 кв. м., при 6 метр. наименьшей ширины. Если, за вычетом величины наибольшей допускаемой площади застройки из площади участка, получится величина меньше 80 кв. метр., то главный двор может быть уменьшен до 60 кв. метр. при 6 метр. наименьшей ширины, при условии, что остающаяся свободной площадь будет обращена в световой двор поверхностью не меньше 10 кв. метр. при 2 метр. наименьшей ширины. Если определенная вышеуказанным способом величина двора меньше 60 кв. метр., то главный двор можно проектировать в 40 метр. при 6 метр. наименьшей ширины, при чём на такие дворы допускается выход окон жилых помещений. Если площадь участка, расположенная за линией, параллельной фасадной линии, в расстоянии 6 метр. от неё, менее 50 кв. метр. и при том все жилые помещения проектированы окнами на улицу, то главного двора не требуется, а нужен лишь световой двор площадью в 25 кв. м. при 4 метр. наименьшей ширины. Если же участок не глубже 6 метр., то никакого двора не требуется".
По проекту, разработанному нашей управой, правила относительно дворов более кратки и категоричны, зато берлинские правила предоставляют архитектору большую свободу, позволяют ему несравненно лучше использовать участок и, в связи с весьма тщательно разработанными правилами о допускаемой высоте возводимых зданий, дают действительную гарантию в том, что проектируемые постройки будут удовлетворять требованиям гигиены.
Не знаю, можно ли на основании изложенного оценить значение ограничения площади застройки, но уверен, что всякий архитектор, которому пришлось его применять, определенно выскажется за введение его и у нас. Это потому, что на задачи архитектора ограничение это оказывает влияние не меньшее, чем на отношение владельцев недвижимости к обязательным постановлениям. Дело в том, что при проектировании архитектор занят исключительно наиболее искусным распределением полученной допускаемой площади застройки на данном участке, т. е. занят своим делом. У нас же до сих пор ему нередко приходится по требованию владельца думать главным образом о наибольшем заполнении участка постройками, причём этой цели приходится нередко приносить в жертву и общую композицию, и требования, предъявляемые гигиеною к жилым помещениям.
Говорят, будто теперь не стоит заниматься обязательными постановлениями в виду того, что строительный устав наш устарел и уже не годится; что будто следует обождать составления нового. Мне кажется — как раз наоборот: едва ли когда наступит более подходящее время для самой тщательной разработки этих постановлений, чем именно теперь: по достоверным слухам, м-во вн. дел закончит рассмотрение нового устава к 1916 г.; говорят, этот устав будет весьма обширен и будет заключать в себе до тысячи параграфов. Весьма возможно поэтому, что в нём будут заключаться пункты, которые стеснят и городскую думу, и архитекторов; а после его издания будет трудно что-либо сделать. Если же авторы этого устава ознакомятся с пожеланиями управы до издания его, то весьма вероятно, что многие пункты его можно будет согласовать с этими пожеланиями.
Кроме того, неизвестно ещё — будет ли в указанный срок закончен этот устав, который ведь разрабатывается уже десятки лет. А старый устав, как ни плох, имеет одно безусловное преимущество: он краток и предоставляет большую свободу городскому управлению, чем и следовало бы воспользоваться.
Гражд. инж. Вл. Зелигсон
